Ε.Κ.Δ.Δ. -Ι.Ν.ΕΠ.
ΣΕΜΙΝΑΡΙΟ
ΟΡΓΑΝΩΣΗ, ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΕΣ & ΑΡΜΟΔΙΟΤΗΤΕΣ
ΓΙΑ ΑΝΤΙΜΕΤΩΠΙΣΗ ΤΩΝ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΩΝ
Εισήγηση για τις
ΝΕΕΣ ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ & ΔΗΛΩΣΕΙΣ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ
---------------------------------------------------------------------------
ΣΥΝΤΑΚΤΗΣ των ΣΗΜΕΙΩΣΕΩΝ
ΕΛΕΝΗ ΜΠΟΥΤΟΥ-ΛΕΜΠΕΣΗ
ΑΡΧΙΤΕΚΤΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΟΣ Ε.Μ.Π.
ΠΡΩΗΝ ΔΙΕΥΘΥΝΤΡΙΑ Δ/ΝΣΗΣ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΩΝ & ΚΤΙΡΙΟΔΟΜΙΚΩΝ
ΚΑΝΟΝΙΣΜΩΝ (δοκκ) ΥΠΕΧΩΔΕ
ΑΘΗΝΑ ΟΚΤΩΒΡΙΟΣ 2011
ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ ΕΙΣΗΓΗΣΗΣ
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 4.1. ΔΗΛΩΣΕΙΣ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ – ΝΕΕΣ ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ
Νέες Ρυθμίσεις Αυθαιρέτων & Διαδικασίες Δηλώσεων με το νέο Ν.4014/11
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 4.2. ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 4.3 ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΠΡΟΣΤΙΜΟΥ, ΦΥΛΛΟ ΚΑΤΑΓΡΑΦΗΣ & ΟΔΗΓΙΕΣ ΥΠΕΚΑ
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 4.4. ΘΕΜΑΤΑ ΠΟΥ ΕΧΟΥΝ ΔΙΕΥΚΡΙΝΙΣΘΕΙ
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 4.5. ΕΡΓΑΣΙΕΣ ΕΠΙΣΚΕΥΩΝ ή ΔΟΜΗΣΗΣ
-Κατηγορίες Αυθαιρέτων κατά την υπαγωγή στις νέες ρυθμίσεις
-Δυνατότητα νομιμοποίησης αυθαιρέτων & δυνατότητα νομιμοποίησης δηλωθέντων
-Αρχιτεκτονική, Μορφολογική & Αισθητική ένταξη κτισμάτων & πρόχειρων κατασκευών που δηλώθηκαν & επιτρεπόμενες εργασίες επισκευών ή δόμησης
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 4.6. ΒΑΣΙΚΕΣ ΕΝΝΟΙΕΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΩΝ & ΖΩΝΩΝ ΕΙΔΙΚΩΝ ΧΡΗΣΕΩΝ
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 4.1. ΔΗΛΩΣΕΙΣ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ – ΝΕΕΣ ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ
Νέες Ρυθμίσεις για τα Αυθαίρετα και σημαντικές αλλαγές έχουν γίνει με το Β΄ Κεφάλαιο του Ν.4014/11 ΦΕΚ/209/Α΄/21-9-2011 «Περιβαλλοντική αδειοδότηση έργων και δραστηριοτήτων, ρύθμιση αυθαιρέτων σε συνάρτηση με δημιουργία περιβαλλοντικού ισοζυγίου και άλλες διατάξεις αρμοδιότητας Υπουργείου Περιβάλλοντος».
Οι δηλώσεις αυθαιρέτων με το Ν.4014/11 ΦΕΚ/209/Α΄/21-9-2011, γίνονται για κτίρια των οποίων έχει ολοκληρωθεί τουλάχιστον ο φέρων οργανισμός ή αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων, που έχουν εγκατασταθεί, μέχρι 28.7.2011 και έχουν ανεγερθεί καθ’ υπέρβαση:
- είτε της οικοδομικής άδειας,
- είτε των όρων ή περιορισμών δόμησης του ακινήτου,
- είτε χωρίς οικοδομική άδεια, και
- εφόσον η χρήση τους δεν απαγορεύεται από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου ή δεν απαγορευόταν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή κατά το χρόνο κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης, και
εφόσον το ακίνητο, η αυθαίρετη κατασκευή ή η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης δεν εμπίπτουν στις περιπτώσεις του άρθ.23 παρ.3, που δεν υπάγονται στις ρυθμίσεις.
Συνέπειες για τα αυθαίρετα που δεν υπαχθούν στο νόμο (για όσα δεν δηλωθούν):
· εφαρμόζονται οι διατάξεις που ισχύουν για τα αυθαίρετα (κατεδάφιση αυθαίρετης κατασκευής και επαναφορά στην προβλεπόμενη χρήση),
· επιβάλλεται πρόστιμο ανέγερσης σε ποσοστό 30% επί της αξίας τους και πρόστιμο διατήρησης σε ποσοστό 5% επί της αξίας τους και για κάθε έτος από την κατασκευή τους, και
· καταργούνται τα άρθρα 2 & 3 του ΠΔ 267/98, τα άρθρα 3 & 4 της Απ΄.9732/04 και τα άρθρα 1 & 2 της Απ.9726/04
Με το άρθ.23 παρ.1 του Ν.4014/11 ορίζεται ότι από 21.9.2011 «απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης, όπως ειδικότερα ορίζεται στα άρθρα 5 παρ.2 & 22 παρ.3 του ν.1577/1985 (Α΄ 210)». Στα συμβόλαια μεταβίβασης κτισμάτων και οικοπέδων ή γηπέδων επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού, με τις οποίες δηλώνεται και βεβαιώνεται αντίστοιχα ότι στο ακίνητο δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές που να επηρεάζουν:
- την επιφάνεια και το ύψος της ιδιοκτησίας,
- τη δόμηση,
- την κάλυψη και το ύψος του κτιρίου, και
- δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια, ή
- ότι οι εκτελεσμένες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις, εμπίπτουν σε μια από τις εξαιρέσεις της παραγράφου 2, και ότι
- δεν έχει εκτελεστεί άλλη αυθαίρετη κατασκευή ή δεν έχει εγκατασταθεί άλλη αυθαίρετη χρήση σύμφωνα με τα εγκεκριμένα πολεοδομικά σχέδια και δεν υπάγονται σε καμία από τις περιπτώσεις της παραγράφου 3.
Τα πιο πάνω δεν ισχύουν σε περίπτωση κληρονομιάς όπως αναλύεται στο σχετικό θέμα της Βασικής εισήγησης
Η Βεβαίωση για μεταβίβαση ενός ακινήτου, επικυρώνεται από το Ηλεκτρονικό σύστημα μόνο μετά την υποβολή των στοιχείων της 2ης δήλωσης και την εξόφληση του προστίμου (άρθρο 23 παρ.1 & παρ.2.στ), και είναι ένα βασικό θέμα που θα απασχολεί τους ελεύθερους επαγγελματίες Μηχανικούς στο εξής.
Ø Με το άρθρο 23 παρ.2 ορίζεται ότι: Εξαιρούνται και δεν απαιτείται να υπαχθούν στη ρύθμιση αυτή ακίνητα στα οποία έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές ή έχουν εγκατασταθεί αυθαίρετες χρήσεις:
α) που υφίστανται προ του 1955 ή
β) που έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση με τον ν.1337/1983 (Α’ 33) ή
γ) που έχουν νομιμοποιηθεί με τις διατάξεις της παρ. 5 του άρθρου 16 του ν.1337/1983 ή της παρ. 3 του άρθρου 22 του ν.1577/1985 ή
δ) των οποίων έχει ανασταλεί η κατεδάφιση, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 15, 16, 17, 20 και 21 του ν.1337/1983 (Α’ 33), όπως ισχύουν, χωρίς όμως να έχει απορριφθεί με απόφαση του αρμοδίου κατά περίπτωση οργάνου η αίτηση για την εξαίρεση από την κατεδάφιση ή
ε) για τις οποίες έχει περατωθεί η διαδικασία διατήρησης κατά τις διατάξεις του ν. 3775/2009 (Α’ 122) ή του ν.3843/2010 (Α’ 62) και για το χρονικό διάστημα που προβλέπεται σε αυτές ή
στ) που έχουν υπαχθεί στις ρυθμίσεις του νέου νόμου, εάν έχει περατωθεί η διαδικασία καταβολής του ενιαίου ειδικού προστίμου, όπως προβλέπεται στην παράγραφο 6 του άρθρου 24 του Ν.4014/11 και για το χρονικό διάστημα των 30 ετών που προβλέπεται στο νόμο.
Ø Αυτονόητα οι πιο πάνω περιπτώσεις δεν εμπίπτουν στις διαδικασίες χαρακτηρισμού αυθαιρέτων
Ø Δεν μπορούν να ρυθμιστούν με το Ν.4014/11 και δεν υπάγονται στις εξαιρέσεις της προηγούμενης παρ.2 τα ακίνητα στα οποία έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές ή έχουν εγκατασταθεί αυθαίρετες χρήσεις, τα ακίνητα που αναφέρονται στην παρ.3 του άρθρου 23, και συγκεκριμένα αν:
α) το ακίνητο βρίσκεται:
αα) σε εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο της πόλης,
ββ) στη ζώνη ασφαλείας των διεθνών, εθνικών, επαρχιακών ή δημοτικών ή κοινοτικών οδών κατά τη νομοθεσία περί μέτρων για την ασφάλεια της υπεραστικής συγκοινωνίας που ίσχυαν κατά την εκτέλεση η εγκατάσταση τους,
γγ) σε δημόσιο κτήμα,
δδ) σε δάσος, σε δασική ή αναδασωτέα έκταση, στον αιγιαλό ή τη ζώνη παραλίας,
εε) σε αρχαιολογικό χώρο, ιστορικό τόπο, ιστορικό διατηρητέο οικισμό και περιοχή ιδιαίτερου φυσικού κάλλους, εφόσον απαγορευόταν η δόμηση κατά το χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης ή
στστ) σε παραδοσιακό οικισμό και σε οικιστικό σύνολο που έχει χαρακτηριστεί ως ιστορικό διατηρητέο μνημείο
ζζ) σε ρέμα, κρίσιμη παράκτια ζώνη, κατά την έννοια των άρθρων 2 περ.10 και 20 παρ. 8 α) του ν. 3937/2011 (Α’ 60), ή προστατευόμενη περιοχή του άρθρου 19 του ν. 1650/1986, όπως ισχύει μετά την αντικατάστασή του με το άρθρο 5 του ν. 3937/2011» εφόσον απαγορευόταν η δόμηση κατά το χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης ή
β) η αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε κηρυγμένο διατηρητέο κτίριο ή κτίριο που είναι αρχαίο ή νεώτερο μνημείο, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3028/2002 (Α’ 153) ή
γ) η αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε κτίσμα, ευρισκόμενο εκτός σχεδίου πόλεως ή εκτός ορίων οικισμού το ανώτατο ύψος του οποίου βρίσκεται λιγότερο από είκοσι μέτρα κάτω από το ύψος της κορυφογραμμής (υδατοκρίτης) , ή
δ) η αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης που έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί στο εντός του εύρους του εξώστη τμήμα πάνω από κοινόχρηστο χώρο της πόλης.
Ø Χρονική διάρκεια και ρυθμίσεις για τα δηλωθέντα αυθαίρετα
Με τη δήλωση δεν γίνεται νομιμοποίηση των αυθαιρέτων, ορίζεται όμως ότι:
- Αναστέλλεται για τριάντα (30) χρόνια η επιβολή κυρώσεων μετά την καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου (άρθ.24 παρ.1)
Σε όλα τα αυθαίρετα που θα ρυθμιστούν, για διάστημα 30 χρόνων:
· δεν θα επιβάλλονται πρόστιμα ανέγερσης, διατήρησης ή άλλες κυρώσεις,
· θα υπάρχει σύνδεση με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας και
· θα μπορούν να γίνονται εργασίες επισκευής αρκεί να μην αυξάνουν τον κτιριακό όγκο του αυθαίρετου κτίσματος.
Ειδικά για τις αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις που βρίσκονται εκτός σχεδίου ή εκτός ορίων οικισμών, οι Δήμοι όλης της χώρας πρέπει να ολοκληρώσουν τον πολεοδομικό τους σχεδιασμό.
Όσα αυθαίρετα κτίσματα δεν υπαχθούν σε περιοχές που πολεοδομούνται, μετά τα 30 χρόνια θα μπορούν να διατηρηθούν εφόσον οι ιδιοκτήτες τους:
- Αγοράσουν και δεσμεύσουν άλλο γήπεδο ή οικόπεδο (ή τμήμα γηπέδου ή οικοπέδου) άρτιο και οικοδομήσιμο στην εδαφική περιφέρεια του Δήμου του ακινήτου ώστε να συμπληρώσουν την αρτιότητα
- ή καταβάλουν επιπλέον ειδικό πρόστιμο για τη γη που τους υπολείπεται για να συμπληρώσουν την αρτιότητα
- ή αγοράσουν και δεσμεύσουν τμήμα μικρότερου γηπέδου ή οικοπέδου, το οποίο δεν καλύπτει την υπολειπόμενη αρτιότητα, και επίσης καταβάλουν και ειδικό πρόστιμο για την αρτιότητα που υπολείπεται.
Ø Με επιλογή που θα προκύψει από ηλεκτρονική κλήρωση, οι αρμόδιες πολεοδομίες, οι οποίες έχουν υποχρεωτικά πρόσβαση στο σύστημα, θα ελέγχουν δειγματοληπτικά το 5% των αιτήσεων και των δικαιολογητικών που υποβλήθηκαν, προκειμένου να διαπιστωθεί αν είναι αληθή και ακριβή τα στοιχεία που αφορούν:
- στην περιγραφή της κατασκευής,
- το εμβαδόν, και
- τη χρήση τους
(άρθρο 27 παρ.3 Ν.4014 & άρθρο 4 παρ.2 της ΚΥΑ 41498/11 ΦΕΚ 2167/ Β΄)
Ø Επισημάνσεις:
- Επειδή δεν υποβάλλονται τίτλοι ιδιοκτησίας, ο έλεγχος αυτός προφανώς δεν αφορά στον έλεγχο ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων, τα οποία αφορούν σε Αστικές διαφορές.
- Δεν προκύπτει ότι ο έλεγχος θα γίνεται κατόπιν αυτοψίας, αφού θα βασίζεται σε έλεγχο των υποβληθέντων στοιχείων,
Οπωσδήποτε θα πρέπει να δοθούν οδηγίες προς τις Πολεοδομίες από το Υπουργείο, όταν θα ολοκληρωθεί η διαδικασία υποβολής και της 2ης δήλωσης.
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 4.2. ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΥΠΟΒΟΛΗΣ ΔΗΛΩΣΕΩΝ
Ο πολίτης από 1ης Οκτωβρίου απευθύνεται σε μηχανικό ο οποίος κάνει αυτοψία, αναλαμβάνει τη συλλογή των στοιχείων που απαιτούνται για την υπαγωγή στη ρύθμιση και υπολογίζει το «προσωρινό πρόστιμο».
Ø Ο Μηχανικός θα υποβάλλει την 1η Δήλωση μέχρι 30-11-2011 στο Ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ, με συμπλήρωση Ηλεκτρονικά της Αίτησης και των Φύλλων καταγραφής ανά παράβαση, χωρίς την υποβολή των λοιπών στοιχείων.
· Μετά την ηλεκτρονική υποβολή της 1ης Δήλωσης, το ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ εκδίδει αυτόματα και αποστέλλει στους Μηχανικούς:
- μοναδικό αριθμό για κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία που δηλώνεται, που αποτελεί τον αριθμό πρωτοκόλλου της αίτησης,
- κωδικούς πληρωμής, που είναι απαραίτητοι για την πληρωμή του παραβόλου και του ειδικού προστίμου, και
- κωδικούς που επιτρέπουν την παρακολούθηση της ρύθμισης του κάθε αυθαιρέτου, έως την ολοκλήρωση της διαδικασίας,
Το πληροφοριακό σύστημα:
- ενημερώνεται αυτόματα για την πληρωμή του παραβόλου και αποστέλλει ενημέρωση προσωρινής ένταξης στη ρύθμιση, και
- ενημερώνεται αυτόματα για την εφάπαξ εξόφληση ή την πληρωμή των δόσεων, και τότε θα εκδώσει βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας.
-Η πληρωμή του Παραβόλου & του Ενιαίου Ειδικού Προστίμου γίνεται ηλεκτρονικά ή στις τράπεζες που καθορίζονται με την ΚΥΑ 41525/11.
- Συμψηφίζονται τυχόν καταβληθέντα πρόστιμα ανέγερσης & διατήρησης, που επιβλήθηκαν με άλλες διατάξεις, σύμφωνα με το άρθρο 24 παρ.11, με την πληρωμή της τελευταίας δόσης ή και με τις προηγούμενες.
Για ακίνητα κατοικίας το πρόστιμο θα πρέπει να καταβληθεί μέσα σε 30 μήνες από την έναρξη ισχύος του νόμου, τμηματικά, σε ισόποσες δόσεις.
Για ακίνητα άλλης χρήσης το πρόστιμο θα πρέπει να καταβληθεί μέσα σε 36 μήνες από την έναρξη ισχύος του νόμου, τμηματικά σε ισόποσες δόσεις.
Και στις δύο περιπτώσεις, η πρώτη δόση του προστίμου θα πρέπει να καταβληθεί μέσα σε 3 μήνες από την έναρξη ισχύος του νόμου, δηλαδή μέχρι 22-12-2011.
Εάν καταβληθεί ολόκληρο το πρόστιμο γίνεται έκπτωση 20%.
Εάν η πρώτη δόση δεν καταβληθεί στην προθεσμία των 3 μηνών ή εάν δεν καταβάλει τρεις συνεχόμενες δόσεις τότε χάνει το δικαίωμά του να υπαχθεί στη ρύθμιση.
Καθυστέρηση στις δόσεις επιβάλλει προσαύξηση 1% για κάθε μήνα καθυστέρησης.
Ø Για κατασκευές ή χρήσεις για τις οποίες μπορεί να εκδοθεί άδεια νομιμοποίησης με το άρθρο 22 παρ.3 του ΓΟΚ, δηλαδή για όσες είναι σύμφωνες με τις διατάξεις, εφόσον καταβληθεί το παράβολο της παρ.2.γ΄ του άρθρου 24 έως 31/12/2011 και εκδοθεί άδεια εντός τριών ετών από την καταβολή του, δεν οφείλουν άλλο πρόστιμο και επέρχονται οι συνέπειες των παραπάνω διατάξεων. - Άρθρο 26 παρ.2. του νόμου
Ø Επισήμανση:
Επειδή δεν έχει ενεργοποιηθεί η υποβολή της 2ης Δήλωσης, τα αυθαίρετα που απαλλάσσονται από το πρόστιμο και οφείλουν μόνο το παράβολο:
- για αυθαίρετα που είναι μικρότερα των 20,00τμ, και
- για κτίσματα που έχουν ανεγερθεί με άδεια που εκδόθηκε με έλεγχο της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας, που μεταγενέστερα ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε για οποιοδήποτε λόγο, χωρίς υπαιτιότητά τους:
μπορεί να υποβληθεί μαζί με την 1η δήλωση η υπεύθυνη δήλωση Μηχανικού, σύμφωνα με το άρθρο 2 παρ.2 της ΚΥΑ 41498/11 ΦΕΚ 2167 Β΄, ότι έχει στη διάθεσή του όλες τις μελέτες και τα δικαιολογητικά του άρθρου 24 παρ.2.β. τα οποία θα υποβάλλει μέχρι 31-3-2012, οπότε περαιώνεται η διαδικασία.
Ø Για τη 2η Δήλωση, η οποία υποβάλλεται από 1-12-2011 έως 31-3-2012
Ο Μηχανικός συγκεντρώνει όλα τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για τη 2η δήλωση, όπως αναλύονται στους πίνακες Συγκέντρωσης των Δικαιολογητικών, για να προσδιορίσει όλα τα ζητήματα της αυθαίρετης κατασκευής, και
Με βάση τα δικαιολογητικά και μετά από αυτοψία και έρευνα ο Μηχανικός συντάσει:
1. την Τεχνική έκθεση,
- το Φύλλο Καταγραφής της αυθαίρετης κατασκευής
- το Δελτίο Δομικής τρωτότητας με περιγραφή του φέροντος οργανισμού (το σύστημα) και τις τυχόν εμφανείς βλάβες ή
- την Μελέτη στατικής επάρκειας, κατά περίπτωση
Ø Προβλέπεται η δυνατότητα αναθεώρησης των στοιχείων της 1ης δήλωσης, με βάση τα απαιτούμενα σχέδια και τα άλλα στοιχεία που θα υποβληθούν με τη 2η δήλωση και βάσει αυτών γίνεται ο υπολογισμός του «τελικού προστίμου» και ο επαναπροσδιορισμός του ποσού των δόσεων από το σύστημα,
Ø Ο τρόπος και η διαδικασία ηλεκτρονικής υποβολής για τη 2η Δήλωση δεν έχουν καθορισθεί ακόμη
Ø Τα πρόστιμα εξοφλούνται εφάπαξ με έκπτωση 20% μέχρι 22-12-2011 ή σε 28 δόσεις για κατοικίες & 34 για άλλες χρήσεις
Με τη διαπίστωση της πληρότητας αυτών, εκδίδεται αυτόματα από το σύστημα «ΒΕΒΑΙΩΣΗ ΡΥΘΜΙΣΗΣ ΑΥΘΑΙΡΕΤΟΥ», στην οποία θα αναφέρονται όλα τα στοιχεία του ενταγμένου στη ρύθμιση αυθαιρέτου.
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 4.3. ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΠΡΟΣΤΙΜΟΥ, ΦΥΛΛΟ ΚΑΤΑΓΡΑΦΗΣ & ΟΔΗΓΙΕΣ ΥΠΕΚΑ
Ο Μηχανικός προκειμένου να υποβάλλει τις Δηλώσεις και για τον υπολογισμό του προστίμου, συγκεντρώνει διάφορα στοιχεία και δικαιολογητικά, τα οποία καταγράφονται και αναλύονται κατά περίπτωση στους πίνακες που ακολουθούν
Συγκεκριμένα απαιτούνται:
Τα Βασικά στοιχεία με τα στοιχεία του ακινήτου με τη Διεύθυνση και το Γεωγραφικό εντοπισμό από το πληροφοριακό σύστημα του ΤΕΕ, η περιγραφή των αυθαιρέτων και τα στοιχεία που επηρεάζουν τον υπολογισμό των προστίμων
Το ενιαίο ειδικό πρόστιμο που πρέπει να καταβάλουν οι ιδιοκτήτες υπολογίζεται με βάση το εμβαδόν του ακινήτου, την τιμή ζώνης, συντελεστή 15%, την ύπαρξη ή όχι οικοδομική άδειας, τη θέση του κτίσματος σε περιοχή εντός ή εκτός σχεδίου, το είδος της χρήσης (κύρια και μοναδική κατοικία, άλλη χρήση κ.λ.π), τον τύπο της πολεοδομικής παράβασης (κατ’επέκταση ή/ και καθ’ύψος υπέρβαση δόμησης, υπέρβαση κάλυψης, παραβίαση πλάγιων αποστάσεων ή/ και οικοδομικής γραμμής), την αλλαγή ως προς την χρήση της πολεοδομικής άδειας και λοιπές παραβάσεις.
1. ΑΤΟΜΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ
| ΟΝΟΜΑ
|
| ΕΠΩΝΥΜΟ
|
| ΟΝΟΜΑ & ΕΠΩΝΥΜΟ ΠΑΤΕΡΑ |
| ΟΝΟΜΑ & ΕΠΩΝΥΜΟ ΜΗΤΕΡΑΣ |
| ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ ΓΕΝΝΗΣΗΣ
|
| ΤΟΠΟΣ ΓΕΝΝΗΣΗΣ
|
| ΑΡΙΘΜΟΣ ΤΑΥΤΟΤΗΤΑΣ
|
| ΤΟΠΟΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ
|
| ΟΔΟΣ & ΑΡΙΘΜΟΣ & Τ.Κ.
|
| ΑΦΜ & ΔΟΥ
|
| ΤΗΛΕΦΩΝΑ
|
| ΦΑΞ
|
| e-mail
|
| ΤΥΧΟΝ ΠΡΟΣΘΕΤΕΣ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΕΣ
|
2. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ (ΤΟΥ ΑΥΘΑΙΡΕΤΟΥ)
2.Α. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΠΟΥ ΖΗΤΟΥΝΤΑΙ ΑΠΟ ΤΟΝ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ
| ΠΟΣΟΣΤΟ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ
|
| ΤΙΤΛΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ
|
| ΘΕΣΗ & ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΑΡΙΘΜΟΣ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣ
|
| ΤΙΜΗ ΖΩΝΗΣ
|
| ΕΝΤΥΠΟ Ε9
|
| ΕΝΤΥΠΟ ΑΔΕΙΑΣ ή ΔΗΛΩΣΗΣ ή ΕΞΑΙΡΕΣΗΣ & ΕΓΚΕΚΡΙΜΕΝΑ ΣΧΕΔΙΑ
|
| ΧΡΟΝΟΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ (αποπεράτωσης) του ΑΥΘΑΙΡΕΤΟΥ
|
|
Το πρόστιμο υπολογίζεται με την ΤΜ Χ ΤΖ Χ 15% και επί τους μειωτικούς ή αυξητικούς συντελεστές που προκύπτουν από το ΦΥΛΛΟ ΚΑΤΑΓΡΑΦΗΣ Συν τις Λοιπές παραβάσεις του πολεοδομικού & κτιριοδομικού κανονισμού
|
|
1. α. ΥΠΑΡΧΟΥΣΑ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗ ΑΔΕΙΑ ΣΥΝΤ=1,0 αναφέρεται η ύπαρξη οικοδομικής άδειας ή όχι, στο οικόπεδο ή το γήπεδο όπου βρίσκεται το αυθαίρετο, ανεξάρτητα του αν έχει εφαρμοσθεί σωστά
|
| ΥΠΑΡΧΟΥΣΑ ΕΞΑΙΡΕΣΗ |
| ΥΠΑΡΧΟΥΣΑ ΔΗΛΩΣΗ Ν.1337/83
|
| 1.β. ΧΩΡΙΣ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗ ΑΔΕΙΑ ΣΥΝΤ =2,0
|
| 2. α. ΕΝΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ή ΟΙΚΙΣΜΟΥ ΣΥΝΤ=1,0
|
| 2.β. ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΣΥΝΤ=1,7
|
|
3.α. ΧΡΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ (κύρια & μοναδική κατοικία* ή μεταποίηση πρωτογενούς τομέα, δηλαδή αγροτοβιομηχανικών μονάδων που αξιοποιούν προϊόντα της πρωτογενούς παραγωγής με κινητήρια ισχύ που δεν υπερβαίνει τα 80 KW ή η θερμική ισχύς τους τα 50 KW) ΣΥΝΤ=0,4 Δηλώνεται η πραγματική χρήση που έχει το αυθαίρετο ή η χρήση με βάση την οικοδομική άδεια αν έχει |
| 3.β. ΑΛΛΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑ για ΤΖ< 1000€ ΣΥΝΤ=0,5 για ΤΖ>1000€ ΣΥΝΤ=0,6
|
| 3.γ. ΤΟΥΡΙΣΜΟΣ, ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΑ (παρ.1.Β. & 1.Ι. του άρθρου 3 του Κτιριοδομικού) ΣΥΝΤ=0,6
|
| 3.δ. ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ (παρ.1.Γ., 1.Δ., 1.Ε., 1.Ζ., 1.Η., & 1.Θ., του άρθρου 3 του Κτιριοδομικού) ΣΥΝΤ=0,6 για τη συγκεκριμένη διαδικασία τα καταστήματα εν γένει εμπίπτουν στην κατηγορία «υπηρεσίες» (δ), |
| 10. ΚΟΛΥΜΒΗΤΙΚΗ ΔΕΞΑΜΕΝΗ 80 € / τ.μ.
|
| 10. α. ΚΟΛΥΜΒΗΤΙΚΗ ΔΕΞΑΜΕΝΗ εμβαδού < 35,00τμ ή για ΑμεΑ ή με πυροσβεστικό κρουνό 80 € / τ.μ. Χ 0,5 |
| 11.α. ΚΟΙΝΩΝΙΚΑ ΚΡΙΤΗΡΙΑ κύρια & μοναδική κατοικία ΑμεΑ (τουλάχιστον ένα ΑμεΑ>67%), & ατομικό εισόδημα< 8000 € ή οικογ. εισόδημα < 12000 € ΣΥΝΤ=0,5
|
| 12.α. ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑ αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση μέχρι 31/1/1983 ΣΥΝΤ=0,15
|
| 12.α. ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑ από 31/1/1983 έως 31/12/2003 ΣΥΝΤ=0,8
|
|
* Το άρθρο 26 παρ.3. ορίζει ότι: Δεν λαμβάνεται υπόψη ο μειωτικός συντελεστής της κύριας και μοναδικής κατοικίας, εφόσον ο ιδιοκτήτης ή ο σύζυγος ή οποιοδήποτε από τα ανήλικα τέκνα του έχει δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε κατοικία ή σε ιδανικό μερίδιο αυτής που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε οικόπεδο οικοδομήσιμο ή σε ιδανικό μερίδιο οικοπέδου στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες. και βρίσκονται σε δημοτικό ή κοινοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των τριών χιλιάδων (3.000). Θεωρείται ότι πληρούνται οι στεγαστικές ανάγκες, εφόσον το άθροισμα της συνολικής επιφάνειας που τους αντιστοιχεί υπερβαίνει τα 70τ.μ. Η επιφάνεια αυτή προσαυξάνεται 30τ.μ. για μέχρι δύο τέκνα και 20 τ.μ. για πάνω από δύο τέκνα, που βαρύνουν τον υπόχρεο ή τον άλλο σύζυγο. |
|
|
|
2.Β. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΠΟΥ ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΖΟΝΤΑΙ ΑΠΟ ΤΟ ΜΗΧΑΝΙΚΟ
|
|
2.Β.α. Ελέγχεται εάν δεν χρήζουν δήλωσης αυθαιρέτου, επειδή εμπίπτουν στις περιπτώσεις του άρθρου 23 παρ.2 του Ν.4014/11, δηλαδή: α) που υφίστανται προ του 1955 ή β) που έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση με το Ν.1337/83 (Α’ 33) ή γ) που έχουν νομιμοποιηθεί με τις διατάξεις της της παρ.5 του άρθρου 16 του Ν.1337/83 ή της παρ.3 του άρθρου 22 του Ν.1577/85 ή την παρ.8 και την παρ.10 του άρθρου 9 του Ν.1512/85 (Α’ 4) ή δ) των οποίων έχει ανασταλεί η κατεδάφιση, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 15, 16, 17, 20* και 21 του Ν.1337/83 (Α’ 33), όπως ισχύουν, χωρίς όμως να έχει απορριφθεί με απόφαση του αρμοδίου κατά περίπτωση οργάνου η αίτηση για την εξαίρεση από την κατεδάφιση ή ε) για τις οποίες έχει περατωθεί η διαδικασία διατήρησης κατά τις διατάξεις του Ν.3775/2009 (Α’ 122) ή του Ν.3843/2010 (Α’ 62) και για το χρονικό διάστημα που προβλέπεται σε αυτές
* Τα αυθαίρετα που δηλώθηκαν με το Ν.720/77 εξαιρούνται από την υποχρέωση υποβολής δήλωσης με την παρ.2.γ. του άρθρου 23 του Ν.4014, αφού ισχύει γι΄ αυτά το άρθρο 20 του Ν.1337/83 (και το άρθρο 23 παρ.1. α & β του ΓΟΚ) Γενικά αν είναι εκτός σχεδίου θεωρούνται ότι έχουν αναστολή όπως τα δηλωθέντα με το Ν.1337/83, αν ήταν εντός σχεδίου το 1983 θα πρέπει να έχουν κριθεί ή να κριθούν με τη διαδικασία και τις προϋποθέσεις του άρθρου 16 (γ΄ φάση) του Ν.1337/83.
|
|
2.Β.β. Ελέγχεται αν η κατασκευή εμπίπτει στις περιπτώσεις του άρθρου 23 παρ.3. του Ν.4014/11, για τις οποίες δεν μπορεί να υποβληθεί δήλωση εάν:
α) το ακίνητο βρίσκεται: αα) σε εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο της πόλης, ββ) στη ζώνη ασφαλείας των διεθνών, εθνικών, επαρχιακών ή δημοτικών ή κοινοτικών οδών κατά τη νομοθεσία περί μέτρων για την ασφάλεια της υπεραστικής συγκοινωνίας που ίσχυαν κατά την εκτέλεση ή εγκατάστασή στους, γγ) σε δημόσιο κτήμα, δδ) σε δάσος, σε δασική ή αναδασωτέα έκταση, στον αιγιαλό ή τη ζώνη παραλίας εε) σε αρχαιολογικό χώρο, ιστορικό τόπο, ιστορικό διατηρητέο οικισμό και περιοχή ιδιαίτερου φυσικού κάλλους, εφόσον απαγορευόταν η δόμηση κατά το χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης στ) σε παραδοσιακό οικισμό και σε οικιστικό σύνολο που έχει χαρακτηριστεί ως ιστορικό διατηρητέο μνημείο ζζ) σε ρέμα, κρίσιμη παράκτια ζώνη, κατά την έννοια των άρθρων 2 περ. 10 και 20 παρ. 8 α) του ν. 3937/2011 (Α’ 60), ή προστατευόμενη περιοχή του άρθρου 19 του ν. 1650/1986, όπως ισχύει μετά την αντικατάστασή του με το άρθρο 5 του ν. 3937/2011, εφόσον απαγορευόταν η δόμηση κατά το χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης , ή
β) η αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε κηρυγμένο διατηρητέο κτίριο ή κτίριο που είναι αρχαίο ή κηρυγμένο νεώτερο μνημείο, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3028/2002 (Α’ 153), ή γ) η αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε κτίσμα, το ανώτατο ύψος του οποίου βρίσκεται λιγότερο από είκοσι μέτρα κάτω από το ύψος της κορυφογραμμής (υδατοκρίτης), αλλά μόνο στα εκτός σχεδίου, ή δ) η αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης που έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί στο εντός του εύρους του εξώστη τμήμα πάνω από κοινόχρηστο χώρο της πόλης.
|
|
2.Β.γ. Ελέγχεται αν οι αυθαίρετες κατασκευές έχουν ανεγερθεί μέχρι 28.7.2011, και καθ’ υπέρβαση είτε της οικοδομικής άδειας, είτε των όρων ή περιορισμών δόμησης του ακινήτου, είτε χωρίς οικοδομική άδεια, και εάν: · η χρήση τους δεν απαγορεύεται από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου, · ή δεν απαγορευόταν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας, · ή δεν απαγορευόταν κατά το χρόνο κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης
|
|
2.Β.δ. ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ της ΑΥΘΑΙΡΕΤΗΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ ΣΤΟΙΧΕΙΑ που προσδιορίζει ο Μηχανικός για τη ΣΥΝΤΑΞΗ της ΤΕΧΝΙΚΗΣ ΕΚΘΕΣΗΣ και του ΦΥΛΛΟΥ ΚΑΤΑΓΡΑΦΗΣ του ΑΥΘΑΙΡΕΤΟΥ |
|
1.α. Περιγραφή της αυθαίρετης κατασκευής, ως προς τα εξής: - την περιοχή που βρίσκεται, - αν είναι εντός ή εκτός σχεδίου, - αν έχει οικοδομική άδεια, ή όχι, - αν είναι αποπερατωμένη ή αν είναι αποπερατωμένο φέροντα οργανισμό, ή το όποιο στάδιο των εργασιών* - τον χρόνο ανέγερσης (αποπεράτωσης) - το εμβαδόν της αυθαίρετης κατασκευής - τη Χρήση της αυθαίρετης κατασκευής - αν πρόκειται για αυθαίρετη αλλαγή χρήσης - αν πρόκειται για Πρόχειρη Κατασκευή** - αν πρόκειται για μεμονωμένες πολεοδομικές ή κτιριοδομικές παραβάσεις
* τα ημιτελή, μη αποπερατωμένα αυθαίρετα, μπορούν να δηλωθούν ώστε να απαλλαγούν από τυχόν μεγαλύτερα πρόστιμα, αλλά μέχρι σήμερα ισχύει ότι εάν είναι καθ΄ υπέρβαση των διατάξεων δεν υπάρχει δυνατότητα εκτέλεσης εργασιών αποπεράτωσης, και επιτρέπονται μόνο οι εργασίες που αναφέρονται στην παρ. 17 του άρθρου 24, δηλ. εργασίες «....επισκευής που αποβλέπουν στην υγιεινή, την αισθητική βελτίωση-αποκατάσταση και τη συνήθη συντήρησή τους..»
** Για τις πρόχειρες κατασκευές απαιτείται επιπλέον να κριθεί η δυνατότητα υπαγωγής τους στις ρυθμίσεις, από επιτροπή η οποία θα καθορισθεί
|
|
1.β. Έλεγχος και αναφορά στην Τεχνική έκθεση ότι η αυθαίρετη κατασκευή δεν βρίσκεται στους χώρους του άρθρου 23 παρ.3. του Ν.4014/11
|
|
1.γ. Ελέγχουν την υπέρβαση καθ΄ ύψος ως προς το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής και το ιδεατό στερεό, σε εκατοστά, σε όλες τις περιπτώσεις αυθαιρέτων, για τη συμπλήρωση του στοιχείου 6 του Φύλλου Καταγραφής
- < 20% του επιτρεπόμενου ύψους (6.α) ΣΥΝΤ=1,2 - > 20% του επιτρεπόμενου ύψους (6.β) ΣΥΝΤ=1,4 και ως βάση υπολογισμού λαμβάνεται η αντίστοιχη επιφάνεια (εμβαδόν) του αυθαίρετου τμήματος (Εγκ.13/11) Ειδικά για πολυώροφα κτίρια και εφόσον η συνολική υπέρβαση του ύψους εκ κατασκευής έχει κατανεμηθεί σε ορόφους, οι οριζόντιες ιδιοκτησίες του κτιρίου είναι υπόχρεες κατά το τμήμα που τους αναλογεί. Τίθεται θέμα αν θα γίνει μία κοινή δήλωση ή αν ο κάθε ιδιοκτήτης θα κάνει χωριστή δήλωση, οπότε προκύπτει υπέρογκο πρόστιμο για παράβαση που μπορεί να είναι μικρή παράβαση - Γενικά τα θέματα συνιδιοκτησίας χρήζουν επιπλέον διευκρινήσεων |
| 2. Προσδιορισμός πρόσθετων στοιχείων για το ΦΥΛΛΟ ΚΑΤΑΓΡΑΦΗΣ του ΑΥΘΑΙΡΕΤΟΥ μόνο σε περίπτωση που υπάρχει Οικοδομική Άδεια
· 4. ΑΛΛΑΓΗ ΧΡΗΣΗΣ Ναι (4.α.) ΣΥΝΤ= 1,4 Όχι (4.β) ΣΥΝΤ= 1,0 συμπληρώνεται μόνο αν υπάρχει οικοδομική άδεια και έχει γίνει αλλαγή χρήσης
· 5. ΥΠΕΡΒΑΣΗ ΔΟΜΗΣΗΣ: - τετραγωνικά μέτρα κύριων χώρων (άρθ.3 παρ.2 ΚΚ) με μέσο ύψος (ελεύθερο ύψος) τουλάχιστον 2,40μ και ελάχιστο 2,00μ (άρθ.8 παρ.2.1 ΚΚ) - τετραγωνικά μέτρα βοηθητικών χώρων, (άρθ.8 παρ.2.1 ΚΚ) χώρων σε υπόγειες στάθμες, και πατάρια, σοφίτες κλπ (με ελεύθερο -μέσο ύψος το πολύ 2,20μ;;;;) - < 50% της επιτρεπόμενης δόμησης (5.α) ΣΥΝΤ= 1,0 - > 50% της επιτρεπόμενης δόμησης (5.β) ΣΥΝΤ= 1,3 - > 100% της επιτρεπόμενης δόμησης (5.γ) ΣΥΝΤ= 1,6 - > 200% της επιτρεπόμενης δόμησης (5.δ) ΣΥΝΤ= 1,9 τα υπόγεια, πατάρια & οι σοφίτες, έστω και αν υπολογίζονται σαν βοηθητικοί χώροι με 50%, όπως αναφέρεται, μπαίνουν στην υπέρβαση δόμησης, έστω και αν δεν έχουν τις προϋποθέσεις χώρων κύριας χρήσης ως προς το ύψος - χρήζει επιπλέον διευκρίνισης
· 7. ΥΠΕΡΒΑΣΗ ΚΑΛΥΨΗΣ σε τετραγωνικά μέτρα - < 20% της επιτρεπόμενης κάλυψης (7.α) ΣΥΝΤ= 1,2 - > 20% της επιτρεπόμενης κάλυψης (7.β) ΣΥΝΤ= 1,4 · 8. ΠΑΡΑΒΙΑΣΗ ΠΛΑΓΙΩΝ ΑΠΟΣΤΑΣΕΩΝ - < 20% της υποχρεωτικής απόστασης Δ (8.α) ΣΥΝΤ= 1,2 - > 20% της υποχρεωτικής απόστασης Δ (8.β) ΣΥΝΤ= 1,4 · 9. ΠΑΡΑΒΙΑΣΗ Ο.Γ. ΣΕ ΠΡΟΚΗΠΙΟ - < 20% της υποχρεωτικής πρασιάς (9.α) ΣΥΝΤ= 1,4 - > 20% της υποχρεωτικής πρασιάς (9.β) ΣΥΝΤ= 1,8 |
| 3. Προσδιορισμός του αριθμού των Λοιπών παραβάσεων του πολεοδομικού και κτιριοδομικού κανονισμού, αθροιστικά (13.α) Για τη συγκεκριμένη κατηγορία «παράβαση» θεωρείται κάθε μη νόμιμο έργο, που δεν εμπίπτει σε κάποια από τις άλλες κατηγορίες και σύμφωνα με το επεξηγηματικό - ερμηνευτικό υπόμνημα του ΥΠΕΚΑ υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό, με 500 € ανά παράβαση και αναλογεί 1 παράβαση ανά 5.000 € Ο αναλυτικός προϋπολογισμός γίνεται σύμφωνα με τα οριζόμενα στην Εγκύκλιο 8/90, με την οποία παρέχονται οδηγίες σχετικά με το Π.Δ/γμα 515/89 και την απόφαση 81304/6083/89 ΦΕΚ 886 Β’, η οποία χρησιμοποιείται και κατά την έκδοση οικοδομικών αδειών, στις περιπτώσεις που απαιτείται αναλυτικός προϋπολογισμός. |
3. ΠΡΟΣΘΕΤΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΛΕΓΧΟΥ & ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΠΟΥ ΕΠΙΣΥΝΑΠΤΟΝΤΑΙ στην ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΚΑΤΑ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ
|
3.α. ΣΕ ΟΛΕΣ ΤΙΣ ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ Στην Τεχνική Έκθεση επισυνάπτονται: - φωτογραφίες όλων των όψεων της κατασκευής, σφραγισμένες από το Μηχανικό - «φύλλο καταγραφής αυθαίρετης κατασκευής», σύμφωνα με το παράρτημα |
|
3.β. ΜΕ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗ ΑΔΕΙΑ Επισυνάπτονται αντίγραφα: - του στελέχους της άδειας, - του τοπογραφικού διαγράμματος της αδείας, - της κάτοψης του ορόφου, όπου εμφαίνεται η αυθαίρετη κατασκευή για την οποία ζητείται η υπαγωγή στις ρυθμίσεις, - τα σχέδια τομής σε κλίμακα 1:100, - Απόσπασμα ρυμοτομικού σχεδίου για τις περιοχές με εγκεκριμένα σχέδια
|
| |
|
3.δ. ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ |
| |
|
3.στ. Για κτίρια Κατοικίας, Τουριστικά καταλύματα (ενοικιαζόμενα δωμάτια) και για όσα κτίρια δεν εμπίπτουν στα κτίρια κοινωφελούς χρήσης - Δελτίο ελέγχου δομικής τρωτότητας του φέροντα οργανισμού, συνοδευόμενο από αναλυτική τεχνική έκθεση αρμόδιου μηχανικού και φωτογραφίες |
|
3.ζ. Για κτίρια κοινωφελούς χρήσης, όπως: κοινωνικής πρόνοιας, εκπαίδευσης, πολιτιστικών λειτουργιών, ξενοδοχεία και λοιπές τουριστικές εγκαταστάσεις, θρησκευτικούς χώρους, εμπορικά καταστήματα, τράπεζες, κοινωφελείς οργανισμούς, δημόσιων υπηρεσιών και σε κτίρια βιομηχανικής ή βιοτεχνικής χρήσης, εξαιρουμένων των εγκαταστάσεων της ΔΕΗ. Α.Ε.
|
|
3.η. Για κτίρια που δεν έχουν χρήση κατοικίας - τεχνική έκθεση αρμοδίου μηχανικού για τον ηλεκτρομηχανολογικό έλεγχο του πίνακα των γειώσεων και των λοιπών ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων, που τυχόν υπάρχουν. |
|
3.θ. Για τα κτίσματα που έχουν ανεγερθεί με άδεια που εκδόθηκε με έλεγχο της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας και που μεταγενέστερα ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε για οποιοδήποτε λόγο, χωρίς υπαιτιότητά τους: - Απόφαση της Πολεοδομίας από την οποία να προκύπτει ότι η ανάκληση ή η ακύρωση της άδειας δεν οφείλεται σε υπαιτιότητα των ιδιοκτητών, και - Πληρώνουν μόνο το παράβολο,
|
|
3.ι. Λιθόκτιστα κτίσματα, τα οποία κατά το χρόνο κατασκευής τους βρίσκονταν εκτός αιγιαλού, σύμφωνα με παλαιότερη χάραξή του, με βάση τα στοιχεία της αρμόδιας Κτηματικής Υπηρεσίας, σύμφωνα με το άρθρο 24. παρ.19. υπάγονται στις ρυθμίσεις του Ν.4014/11, εφόσον έχουν κατασκευαστεί πριν την έναρξη ισχύος του Ν.1337/83. |
3.κ. Οι αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης σε κτίρια ιδιοκτησίας του δημοσίου, των νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου, των Ο.Τ.Α. και της Δ.Ε.Η. Α.Ε., με βάση το άρθρο 24 παρ.19 υπάγονται στις ρυθμίσεις του Ν.4014/11, ως εξής: α) για όσες εκτελέστηκαν ή εγκαταστάθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του Ν.1337/83 και χωρίς την υποχρέωση καταβολής του ενιαίου ειδικού προστίμου και β) για όσες εκτελέστηκαν ή εγκαταστάθηκαν μετά την έναρξη ισχύος του Ν.1337/83 με την καταβολή ποσοστού 10 % του ενιαίου ειδικού προστίμου. |
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 4.4. ΘΕΜΑΤΑ ΠΟΥ ΕΧΟΥΝ ΔΙΕΥΚΡΙΝΙΣΘΕΙ
Είναι χρήσιμο να επισημάνουμε τα ζητήματα που έχουν διευκρινισθεί μέχρι σήμερα από το Υπουργείο, με βάση την Εγκ.13/11 και τις Β΄ & Γ΄ Ερωτοαπαντήσεις που αναρτήθηκαν στην ιστοσελίδα του ΥΠΕΚΑ.
1. ΑΔΕΙΑ: Εγκρίσεις εργασιών μικρής κλίμακες και κοινοτικές άδειες που εκδίδονται με συνοπτικές διαδικασίες ή από άλλες αρμόδιες αρχές, επέχουν θέση οικοδομικής άδειας. (Γ΄7) Μεταξύ αυτών θεωρείται και η άδεια λυόμενου έστω και αν δεν εφαρμόσθηκε σωστά.
Δεν αποτελεί όμως άδεια η Β΄ ή η Γ΄ φάση εξαίρεσης του Ν.1337/83
2. ΑΙΤΗΣΗ: Υποβάλλει ο φερόμενος ως ιδιοκτήτης ή συνιδιοκτήτης του ακινήτου στο οποίο έχει εκτελεστεί η αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη χρήση ή ο νομίμως εξουσιοδοτημένος εκπρόσωπος, (Άρθρο 24 παρ.2 Ν.4014/11) Στα εξ αδιαιρέτου διαμερίσματα αρκεί η δήλωση του ενός συνιδιοκτήτη
Στις οριζόντιες ιδιοκτησίες αρκεί η δήλωση του ιδιοκτήτη και αν είναι εξ αδιαιρέτου του συνιδιοκτήτη
Σε κάθετη συνιδιοκτησία δηλώνει χωριστά ο κάθε συνιδιοκτήτης
Για τα Κοινόχρηστα μέρη τη δήλωση υποβάλλει ένας με συναίνεση των υπολοίπων ή όλοι από κοινού
Όταν υπάρχει δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης, την αίτηση υποβάλει ο δικαιούχος της
Όταν δεν υπάρχει δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης, γίνεται κοινή δήλωση
3. ΑΛΛΑΓΗ ΧΡΗΣΗΣ, περιλαμβάνει τις περιπτώσεις:
- Που έχει γίνει αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, κατά παράβαση του άρθρου 5 του ΓΟΚ και της Απ.48669/2886/89 ΦΕΚ-437/Δ/89, η οποία καθορίζει περιοριστικά τις περιπτώσεις που δεν απαιτείται έκδοση οικοδομικής άδειας για αλλαγής χρήσης
- εφόσον η αλλαγή χρήσης είναι η μόνη αυθαιρεσία χρησιμοποιούνται οι συντελεστές 1 «οικοδομική άδεια», 3 «Είδος χρήσης» και 4 «Αλλαγή χρήσης» (Γ΄10)
Αλλαγή χρήσης δηλώνεται μόνο για κτίρια με οικοδομική άδεια, εφόσον έγινε κατά παράβαση του άρθρου 5 του ΓΟΚ και της Απόφασης 48669/2886/89 ΦΕΚ-437/Δ/16-6-89, και στις περιπτώσεις που:
α) παραβιάζονται οι γενικές ή ειδικές Πολεοδομικές διατάξεις ή οι όροι και περιορισμοί δόμησης που ισχύουν στην περιοχή, και κυρίως όταν παραβιάζονται οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης και ο επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης, δηλαδή όταν γίνεται αλλαγή χώρου βοηθητικής χρήσης σε χώρο κύριας χρήσης ή χώρου κύριας χρήσης σε χώρο άλλης κύριας χρήσης πχ εκτός σχεδίου αλλαγή καταστήματος σε κατοικία, αλλαγή βιομηχανίας σε κατάστημα, και εντός σχεδίου αλλαγή βοηθητικού χώρου υπογείου ή χώρου στάθμευσης σε κατοικία ή σε επαγγελματικό χώρο ή αλλαγή χρήσης κατοικίας σε γραφείο ή σε φροντιστήριο ή σε κομμωτήριο, που έγινε όταν απαγορευόταν από τις χρήσεις γης της περιοχής
β) παραβιάζονται οι διατάξεις κτιριοδομικού κανονισμού πχ η αλλαγή χρήσης κατοικίας Α΄ ή Β΄ ορόφου σε κατάστημα ή σε κομμωτήριο κλπ, χωρίς ευθύγραμμη σκάλα, ανελκυστήρα ΑμεΑ κλπ
γ) υπάρχει μεταβολή τιμής μονάδος όγκου από την κατηγορία του κτιρίου στην οποία ανήκει, πχ μικρό εμπορικό κατάστημα που γίνεται Μεζεδοπωλείο
δ) δημιουργούνται πρόσθετες θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων, και
ε) Σε κάθε περίπτωση που απαιτείται:
- εκπόνηση νέας μελέτης ή
- χορήγηση έγκρισης από αρμόδιους φορείς (πχ για ξενοδοχεία, Βιομηχανίες, κλπ, ή
- αν απαιτείται εκτέλεση νέων εργασιών για τη νέα χρήση, πχ μετατροπή καταστήματος σε φροντιστήριο με νέα διαρρύθμιση, πυρασφάλεια και αλλαγή όψης, ή
- όταν δημιουργείται αύξηση των φορτίων από τη νέα χρήση
· Αλλαγές χρήσης, χώρων κύριας χρήσης, που έγιναν προ ΓΟΚ/85, σε επιτρεπόμενη στην περιοχή χρήση & εφόσον δεν παραβιάζουν τις πολεοδομικές δ/ξεις, δεν ήταν υποχρεωτική η υποβολή δηλώσεων και η καταβολή της προβλεπόμενης ειδικής εισφοράς, & θεωρούνται νομίμως υφιστάμενες με το άρθ.23 παρ.1 του ΓΟΚ ΄85. Τα παραπάνω ισχύουν, μόνο εφόσον πρόκειται για αλλαγή χρήσης χωρίς να έχουν γίνει συγχρόνως και οικοδομικές εργασίες, για τις οποίες χρειαζόταν οικοδομική άδεια. [σχετ. Εγκ-12/90, με την οποία έγινε αποδεκτή η Γνωμ. της Νομικής Δ/νσης 24/90, Εγκ-19/89 & Απόφ. ΣτΕ-2942/89]
4. ΑΛΛΑΓΗ ΧΡΗΣΗΣ ΠΟΥ ΕΝΤΑΧΘΗΚΕ ΣΤΟ Ν.3843/10:
- Χώρος που είχε ενταχθεί στο Ν.3843/2010 και έχει και παράβαση ύψους, υπολογίζεται ως υπέρβαση ύψους και εντάσσεται στη ρύθμιση του ν. 4014/11, (Β΄1)
- Δεν προβλέπεται συμψηφισμός του ειδικού προστίμου του Ν.3843/10 με το πρόστιμο του Ν.4014/11,(Β΄3)
5. ΑΠΟΣΤΑΣΗ: Για αυθαίρετο τμήμα εντός των υποχρεωτικών αποστάσεων από τα όρια εάν υπάρχει υπόλοιπο κάλυψης λαμβάνεται μόνο ο συντελεστής παραβίασης της απόστασης (8), διαφορετικά λαμβάνεται υπόψη και ο συντελεστής υπέρβασης κάλυψης (7) (Γ΄24)
6. ΑΠΩΛΕΙΑ ΦΑΚΕΛΟΥ: Σε περίπτωση που υπάρχει μόνο αντίγραφο του στελέχους της άδειας λόγω απώλειας του φακέλου, τα επιπλέον αυθαίρετα δηλώνονται με νέα σχέδια αποτύπωσης (Γ΄3). Εδώ πρέπει να διευκρινισθεί από το Υπουργείο αν θα πληρωθεί πρόστιμο για το τμήμα που προκύπτει ότι έχει εκδοθεί άδεια.
7. ΑΥΘΑΙΡΕΤΑ ΔΗΛΩΘΕΝΤΑ: με το Ν.1337/83 ή το Ν.720/77 που έχουν αναστολή ή έχουν εξαιρεθεί (β΄ ή γ΄ φάση) εξαιρούνται από το νόμο και δεν απαιτείται υποβολή δήλωσης, εκτός αν έχουν γίνει μεταγενέστερες αυθαίρετες κατασκευές οι οποίες πρέπει να δηλωθούν (Β΄ 17 & 19)
8. ΔΗΛΩΣΗ: Στην Α΄ Δήλωση Υποβάλλεται Ηλεκτρονικά μόνο η αίτηση, από τον Εξουσιοδοτημένο Μηχανικό. Στη Β΄ Δήλωση υποβάλλονται όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά της παρ.2.β. του άρθρου 24 του Ν.4014/11
9. ΔΙΑΜΟΡΦΩΣΗ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ ΧΩΡΟΥ: η μη ολοκλήρωση της διαμόρφωσης του περιβάλλοντος χώρου, σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στην οικοδομική άδεια, είναι παράβαση της κατηγορίας 13. (Β΄ 25)
10. ΔΙΑΡΡΥΘΜΙΣΕΙΣ ΕΣΩΤΕΡΙΚΕΣ: η αλλαγή διαρρύθμισης δεν αναφέρεται στη Βεβαίωση του Μηχανικού (Β΄ 29) και έτσι δεν είναι υποχρεωτικό να υπαχθούν στις δηλώσεις του Ν.4014/11 (Γ΄19). Βέβαια το γεγονός ότι δεν θα ελέγχονται για τη χορήγηση βεβαιώσεων, δεν σημαίνει ότι είναι και νόμιμες οι εκτεταμένης εργασίες διαρρύθμισης, με βάση το άρθρο 22 παρ.3 του ΓΟΚ.
11. ΔΩΜΑ & ΔΩΜΑ ΜΕ ΚΛΕΙΣΜΕΝΟ ΧΩΡΟ, ΔΙΠΛΑ ΣΤΗΝ ΑΠΟΛΗΞΗ: Είναι υπέρβαση ύψους και συντελεστή δόμησης, δεδομένου ότι ο χώρος αυτός θεωρείται τμήμα ορόφου. (Β΄14)
Δώμα που έχει ενταχθεί στο Ν.3843/10, εφόσον έχει υπέρβαση ύψους, δηλώνεται με το Ν.4014/11 ως υπέρβαση ύψους (Β΄1)
Εάν υπάρχει οριζόντια συνιδιοκτησία και δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης η αίτηση από τον ιδιοκτήτη χωρίς συναίνεση των υπολοίπων.
12. ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ μέχρι 20,00τμ: Αφορά μόνο σε υπέρβαση δόμησης είτε ενός χώρου ή του αθροίσματος περισσότερων αυθαίρετων κατασκευών της αυτοτελούς ιδιοκτησίας, εφόσον δεν υπάρχει άλλη αυθαιρεσία, είναι σε οικοδομήσιμο τμήμα του οικοπέδου και δεν ξεπερνά το 20% της δόμησης και το 10% του επιτρεπόμενου ύψους σύμφωνα με το άρθρο 24 παρ.6.β (Γ΄13)
13. ΕΞΩΣΤΕΣ: Το άθροισμα των αυθαίρετων εξωστών υπάγεται στην κατηγορία 13, υπολογίζεται το ειδικό πρόστιμο και εφαρμόζονται οι αυξητικοί συντελεστές των κατηγοριών 5 (υπέρβαση δόμησης), 8 και 9 εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις (Γ΄9)
14. ΕΠΙΤΡΕΠΟΜΕΝΑ ΜΕΓΕΘΗ: Τα επιτρεπόμενα μεγέθη που αναφέρονται στο φύλλο καταγραφής της αυθαίρετης κατασκευής, για τον υπολογισμό των συντελεστών του προστίμου, αφορούν στα μέγιστα επιτρεπόμενα μεγέθη που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου ή σε εκείνα που ίσχυαν κατά το χρόνο ανέγερσης της αυθαίρετης κατασκευής αν είναι ευνοϊκότερα (Γ΄2)
15. ΖΟΕ: αυθαίρετα που βρίσκονται σε ΖΟΕ επιτρέπεται να δηλωθούν αφού δεν περιλαμβάνονται στις ζώνες του άρθρου 23 παρ.3, εκτός εάν οι διατάξεις του ΠΔ της ΖΟΕ περιλαμβάνουν και καθορίζουν ζώνες – περιοχές που εμπίπτουν στις ζώνες του άρθρου 23 παρ.3, του Ν.4014/11 (Γ΄ 23). Πχ η Ζώνη Β1 του ΠΔ της Λαυρεωτικής είναι ζώνη απολύτου προστασίας αρχαιολογικών χώρων και απαγορεύεται η δόμηση. Ίσως όμως πρέπει να διερευνηθούν και οι υπόλοιπες περιοχές της ΖΟΕ αυτής όπου απαγορεύθηκε ακόμη και η αποπεράτωση νόμιμων κτιρίων, μετά από κάποιο μεταβατικό όριο.
16. ΗΜΙΫΠΑΙΘΡΙΟΙ ΑΥΘΑΙΡΕΤΟΙ: οι ημιϋπαίθριοι που κατασκευάζονται αυθαίρετα σε νόμιμο κτίριο που υπερβαίνουν το επιτρεπόμενο ποσοστό τους υπολογίζονται ως υπέρβαση δόμησης (Γ΄14) και ίσως κύριοι χώροι.
Το βέβαιο είναι ότι με όλους τους ΓΟΚ οι Η/Μ υπολογίζονται στον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης, με μόνη εξαίρεση το ποσοστό που προβλέπει ο ΓΟΚ ΄85 (το 15% σήμερα).
- Προφανώς εδώ η απάντηση αναφέρεται στη συγκεκριμένη ερώτηση, και είναι σωστό ότι θα υπολογισθούν σαν υπέρβαση δόμησης (στο συντελεστή 5), σύμφωνα με το άρθρο 7 παρ.Α.1 & Α.2. του ΓΟΚ ΄85.
- Αν δεν έχει εξαντληθεί ο επιτρεπόμενος συντελεστής δεν θα μπαίνει ο αυξητικός συντελεστής 5 (υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή), αλλά θα δηλώνονται σαν κύριοι χώροι οι οποίοι μπορούν να νομιμοποιηθούν.
17. ΗΜΙΫΠΑΙΘΡΙΟΣ ΝΟΜΙΜΟΣ ΠΟΥ ΕΧΕΙ ΚΛΕΙΣΤΕΙ (ο οποίος προβλέπεται στην άδεια): υπολογίζεται μόνο ως υπέρβαση συντελεστή δόμησης (Γ΄25). Με την απάντηση αυτή διορθώνεται μάλλον η απάντηση (Β΄2) που έλεγε ως κύριος με αλλαγή χρήσης
18. ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΑ ΜΕΡΗ ΤΟΥ ΚΤΙΡΙΟΥ: Για τη χορήγηση της Βεβαίωσης Μηχανικού στις μεταβιβάσεις ελέγχονται μόνο τα βασικά πολεοδομικά μεγέθη, δηλαδή κάλυψη, δόμηση και ύψος της αυτοτελούς ιδιοκτησίας που μεταβιβάζεται, και όχι τα κοινόχρηστα ή κοινόκτητα μέρη του κτιρίου ή του ακινήτου (Γ΄1) Ανεξάρτητα από αυτό όμως σε κάποιες περιπτώσεις πρέπει να δηλωθούν
19. ΜΙΚΡΟΠΑΡΑΒΑΣΕΙΣ: Εξακολουθούν να ισχύουν οι διατάξεις του άρθρου 9 παρ.8 του Ν.1512/85 για την οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση αυθαίρετων κατασκευών εάν πρόκειται για Μικρές παραβάσεις, (Γ΄22) Επίσης και η Απόφ.7587/04 που καθορίζει συγκεκριμένα μεγέθη μικρών παραβάσεων που μπορούν να εξαιρεθούν με απλούστερη διαδικασία.
Αυτό είναι χρήσιμο, δεδομένου ότι μπορούν να αντιμετωπισθούν και θέματα που μπορεί να προκύψουν στο μέλλον.
Γενικά Μικρές Πολεοδομικές, δομικές ή κτιριολογικές παραβάσεις κτιρίου, κατασκευής ή εγκατάστασης, θεωρούνται οι παραβάσεις που παραβιάζουν σε μικρή κλίμακα τις διαστάσεις οικοδομικής Άδειας ή τα μεγέθη που επιτρέπονται από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις, καθ΄ υπέρβαση ή παράβαση των οριζομένων στις παρ.1, 3 & 4 του άρθ.22 του ΓΟΚ, και οι οποίες λόγω του μικρού μεγέθους τους :
α. δεν αλλοιώνουν, ούτε υποβαθμίζουν την όψη του κτιρίου στο οποίο έχουν κατασκευασθεί και το πέριξ αυτού φυσικό ή δομημένο περιβάλλον, ούτε αποβαίνουν σε βάρος της πόλεως
β. δεν δημιουργούν αυτοτελή χώρο, και
γ. δεν είναι επικίνδυνα και δεν επιφέρουν επικινδυνότητα του νομίμου ή δυνάμενου να νομιμοποιηθεί κτιρίου.
Επίσης δεν μπορούν να εξαιρεθούν της κατεδάφισης με τις Δ/ξεις του άρθρου 9 παρ.8:
- η μη τήρηση αντισεισμικού αρμού
- το κλείσιμο των ημιυπαιθρίων χώρων
- η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης Garage ή άλλου βοηθητικού χώρου
σε χώρο κυρίας χρήσης
- η αύξηση πλάτους εξώστη πάνω από την οδό (κοινόχρηστο χώρο) εγκ. 11/78
Ø Προσοχή:
· Η εξαίρεση δεν μπορεί να χορηγείται με προϋποθέσεις.
· Για την εξαίρεση απαιτείται και έγκριση Δασαρχείου, εφόσον το κτίσμα βρίσκεται εκτός σχεδίου.
Ø Όταν έχει εξαντληθεί η επιτρεπόμενη κάλυψη & δόμηση, η εξαίρεση μικροπαραβάσεων δεν θίγει τα δικαιώματα συνιδιοκτησίας – με την Απόφ-104315/30-4-98 δεν έγινε αποδεκτή η Γνωμ. 775/96 του ΝΣΚ
Ø Αυτοτελή δεν θεωρούνται τα τμήματα των κτιρίων ή τα κτίρια που εντάσσονται σε μία ενιαία εγκατάσταση.
- Επίσης τα υπόγεια βοηθητικής χρήσης δεν πρέπει να έχουν αυτοτελή λειτουργία, ανεξάρτητα αν δικαιούνται χωριστής ηλεκτροδότησης. - Εγκ.91/84, συνέχ. της Εγκ-89/83 ή τα μπαγκαλόους, ενός ξενοδοχείου, δεν είναι αυτοτελή και δεν μπορεί να αποδεσμεύονται από την ηλεκτροδότηση του συνόλου.
Ø Αυτοτελής χώρος ενός κτιρίου, που δεν μπορεί να υπαχθεί στη διαδικασία εξαίρεσης μικρών παραβάσεων, νοείται ο χώρος που είναι δομικά αυτοτελής (κλειστός). Το γεγονός ότι ένας τέτοιος χώρος λειτουργεί στα πλαίσια της κύριας χρήσης ενός κτιρίου, δεν αίρει την αυτοτέλειά του, ως προς τη δομή και τη χρήση του. (σχετικά το Έγγρ.3905/17-11-04 της ΔΟΚΚ, ως προς την αυτοτέλεια)
· Οι αποφάσεις εξαίρεσης εκδίδονται μετά από αίτηση του ενδιαφερόμενου, που συνοδεύεται από: τοπογραφικό διάγραμμα, διάγραμμα κάλυψης στο οποίο σημειώνονται με κόκκινο μελάνι οι προς εξαίρεση Μικρές παραβάσεις, τεχνική - αιτιολογική έκθεση, στοιχεία νομιμότητας ή νομιμοποίησης του κυρίως κτιρίου ή κατασκευής και φωτογραφίες.
20. ΝΟΜΙΜΟΠΟΙΗΣΗ ή εξαίρεση ΑΥΘΑΙΡΕΤΟΥ: Όταν η αυθαίρετη κατασκευή μπορεί να νομιμοποιηθεί είτε με τις ισχύουσες διατάξεις είτε με εκείνες που ίσχυαν όταν κατασκευάσθηκε, καταβάλλεται μόνο το παράβολο και εκδίδεται άδεια νομιμοποίησης εντός 3 ετών σύμφωνα με το άρθρο 26 παρ.2 του νόμου και δεν οφείλεται άλλο πρόστιμο ούτε ασφαλιστικές εισφορές αναδρομικά (άρθρο 24 παρ.22) (Γ΄8)
Επίσης μπορεί να υπαχθεί μία αυθαίρετη κατασκευή καταβάλλοντας συνολικά το παράβολο που της αντιστοιχεί, και κάθε τμήμα της μπορεί να υπαχθεί στην αντίστοιχη διάταξη που το καλύπτει, δηλαδή για το τμήμα της που είναι σύμφωνο με τις διατάξεις θα εκδοθεί άδεια νομιμοποίησης (Γ΄5) Στην περίπτωση που δεν πληρώνεται πρόστιμο, αλλά μόνο το παράβολο, το πιθανότερο είναι ότι πρέπει να πληρωθεί το ΙΚΑ για τα τμήματα που νομιμοποιούνται, εκτός αν έχει πληρωθεί οπότε συμψηφίζεται. - πρέπει να απαντηθεί
Τέθηκε ερώτημα αν ισχύει το άρθρο 8 παρ.8.5 του Ν.1512/85 Φαίνεται ότι δεν ισχύει, επειδή η δυνατότητα νομιμοποίησης όσων ήταν σύμφωνα με τις διατάξεις του χρόνου κατασκευής τους και εντός σχεδίου προ του ΄85 έχει καλυφθεί με το άρθρο 22 παρ.3 του ΓΟΚ και με το Ν.4014, με πληρωμή του παράβολου, κυρίως δε επειδή το άρθρο 32 του Ν.4014/11, αναφέρει ότι : «Άρθρο 32 Καταργούμενες Διατάξεις: Καταργείται κάθε γενική ή ειδική διάταξη που αντίκειται στις διατάξεις του παρόντος νόμου ή ρυθμίζει διαφορετικά τα θέματα που ρυθμίζονται από αυτόν.»
21. ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑ - Ο συντελεστής παλαιότητας:
- Προσδιορίζεται από το χρόνο ολοκλήρωσης του φέροντα οργανισμού, (Γ΄17)
- υπολογίζεται μόνο για τα μέχρι 31-1-1983 και τα από 31-1-83 έως 31-12-03 αυθαίρετα, με την παρ.12 του παραρτήματος της Εγκ.13/11 με τη διευκρίνηση ότι η παλαιότητα κάθε τμήματος (το οποίο υπολογίζεται με τον ανάλογο μειωτικό συντελεστή παλαιότητας) αποδεικνύεται με δημόσια έγγραφα, αεροφωτογραφίες & επικουρικά με οποιοδήποτε έγκυρο στοιχείο (π.χ. συμβόλαια, ΙΚΑ, τιμολόγια αγοράς υλικών κλπ), πλην της βεβαίωσης Δημάρχου, η οποία δεν είναι αποδεκτή (Β΄.13)
- υπολογίζεται και για κατασκευές που εμπίπτουν στην κατηγορία 13, εφόσον τεκμηριώνεται η παλαιότητα (Γ΄20)
- από το Ν.4014 δεν προβλέπονται συνέπειες σε περίπτωση που αποδεικνύεται η παλαιότητα της αυθαίρετης κατασκευής, η οποία δεν έχει δηλωθεί στο Ε9
22. ΠΑΡΑΒΙΑΣΗ ΠΛΑΓΙΩΝ ΑΠΟΣΤΑΣΕΩΝ & ΠΡΑΣΙΑΣ: Για τα εκτός σχεδίου διευκρινίζεται μόνο ως προς τις υποχρεωτικές αποστάσεις από το πρόσωπο, ότι πάνε σαν παραβίαση πρασιάς Για την πλάγια απόσταση που στα εκτός σχεδίου δεν είναι Δ κατά ΓΟΚ, προκύπτει ότι ισχύει το ίδιο με την παραβίαση του Δ (Παράρτημα Εγκ.13)
23. ΠΑΡΑΔΟΣΙΑΚΟΙ ΟΙΚΙΣΜΟΙ: Σε παραδοσιακούς οικισμούς επιτρεπόταν η ρύθμιση παραβάσεων με το ν.3843/10, αλλά δεν υπάρχει καμία παρόμοια δυνατότητα στο ν.4014/11, όπως ορίζεται στο άρθρο 23, παρ.3, εδαφ. στστ του νόμου (Εγκ.13/11 παρ.Α.ΙΙ.1)
24. ΠΑΤΑΡΙΑ: Εφόσον είναι προσβάσιμος χώρος με οποιαδήποτε χρήση υπολογίζεται συντελεστής υπέρβασης δόμησης και μειωτικός συντελεστής 0,5 (Γ΄21)
25. ΠΡΑΣΙΑ: Για αυθαίρετο τμήμα εντός προκηπίου εάν υπάρχει υπόλοιπο κάλυψης λαμβάνεται μόνο ο συντελεστής παραβίασης προκηπίου (8), διαφορετικά λαμβάνεται υπόψη και ο συντελεστής υπέρβασης κάλυψης (7) (Γ΄24)
26. ΠΡΟΣΤΑΤΕΥΟΜΕΝΕΣ ΠΕΡΙΟΧΕΣ: Για τους χώρους που εμπίπτουν στις αρμοδιότητες του Υπουργείου Πολιτισμού (ΥΠΠΟ) μπορείτε να ενημερώνεστε από την ιστοσελίδα:
και στη συνέχεια μπορείτε να αναζητήσετε τα ΦΕΚ από την ιστοσελίδα του Εθνικού Τυπογραφείου
27. ΣΟΦΙΤΕΣ: Εφόσον είναι προσβάσιμος χώρος με οποιαδήποτε χρήση υπολογίζεται συντελεστής υπέρβασης δόμησης και μειωτικός συντελεστής 0,5 (Γ΄21)
28. ΣΤΕΓΗ ΧΩΡΙΣ ΕΠΙΣΚΕΨΙΜΟ ΧΩΡΟ: εμπίπτει στην κατηγορία 13 (με αναλυτικό) και εμπίπτει στην υπέρβαση ύψους 6 (Γ΄ 11)
29. ΤΙΜΗ ΖΩΝΗΣ: Αναζητείται η τιμή ζώνης που ίσχυε στις 21-9-2011 από τις Εφορείες ή από την Ηλεκτρονική Διεύθυνση
30. ΥΠΕΡΒΑΣΗ ΔΟΜΗΣΗΣ ΣΕ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΤΑ:
Αν ένας συνιδιοκτήτης δεν έχει κτίσει και εφόσον από τη δήλωση αυθαιρέτου του άλλου θίγεται ο συντελεστής ή η κάλυψη που δικαιούται, δεν υπάρχει σχετική ρύθμιση από το νόμο, επομένως είναι Αστική διαφορά που επιλύεται Δικαστικά.
31. ΥΠΕΡΒΑΣΗ ΥΨΟΥΣ: δώμα το οποίο είχε ενταχθεί στον Ν.3843/2010 και έχει και παράβαση ύψους, υπολογίζεται ως υπέρβαση ύψους και εντάσσεται στη ρύθμιση του ν. 4014/11. (Β΄1)
32. ΥΠΕΡΒΑΣΗ ΚΑΛΥΨΗΣ: Ο συντελεστής υπέρβασης κάλυψης (7) λαμβάνεται για τα αυθαίρετα που υπερβαίνουν την επιτρεπόμενη κάλυψη της περιοχής
33. ΥΠΟΓΕΙΟΣ ΧΩΡΟΣ:
- που έχει ρυθμιστεί για αλλαγή χρήσης με το ν.3843/10 και βρίσκεται πάνω από 1,50μ. από την στάθμη του εδάφους: Δεδομένου ότι στη ρύθμιση του ν.3843/10 υπάγονται αλλαγές χρήσεις, που έχουν γίνει σε χώρο εντός του νομίμου όγκου κτιρίου, που έχει ανεγερθεί με βάση οικοδομική άδεια θεωρούμε ότι η ανωτέρω παράβαση προέκυψε από τη μη ολοκλήρωση της διαμόρφωσης του περιβάλλοντος χώρου, σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στην οικοδομική άδεια (και όχι λόγω λανθασμένης τοποθέτησης της οικοδομής σε σχέση με τη στάθμη του εδάφους). Επομένως πρόκειται για παράβαση της κατηγορίας 13. (Β΄25) Σχόλιο: Ενδεχομένως θα έπρεπε να υπολογισθεί επιπλέον πρόστιμο για παράβαση του ύψους
- β’ υπόγειο που είναι αυθαίρετο (σε νόμιμο κτίριο) με βοηθητική χρήση (αποθήκη) βυθισμένο στο έδαφος: Θα υπολογιστεί με το μειωτικό συντελεστή εφ’ όσον είναι υπόγειος βοηθητικός χώρος και αν δεν εμπίπτει στην παρ.1Ββ, του άρθρου 7, του ν.1577/85, επιφέρει και υπέρβαση στη δόμηση του ακινήτου και υπολογίζεται ο αντίστοιχος συντελεστής (Β΄11)
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 4.5. ΕΡΓΑΣΙΕΣ ΕΠΙΣΚΕΥΩΝ ή ΔΟΜΗΣΗΣ
-Κατηγορίες Αυθαιρέτων κατά την υπαγωγή στις νέες ρυθμίσεις
-Δυνατότητα νομιμοποίησης αυθαιρέτων & δυνατότητα νομιμοποίησης δηλωθέντων
-Αρχιτεκτονική, Μορφολογική & Αισθητική ένταξη κτισμάτων & πρόχειρων κατασκευών που δηλώθηκαν & επιτρεπόμενες εργασίες επισκευών ή δόμησης
Αρκεί να ρίξουμε μια ματιά γύρω μας για να διαπιστώσουμε το κομφούζιο που έχει δημιουργηθεί με τη γενική «χαρά» της αυθαιρεσίας που επικρατεί και από την αδιαφορία των ιδιοκτητών για επισκευές και συντήρηση των ιδιοκτησιών τους.
Δυστυχώς όμως είναι σίγουρο ότι πολλές από τις αυθαίρετες κατασκευές που υποβαθμίζουν την εικόνα των πόλεων δεν θα δηλωθούν, όπως οι ηλιακοί πάνω σε δώματα ή τα διάφορα στέγαστρα στις πρασιές, στα πεζοδρόμια, στους ακάλυπτους των οικοπέδων ή στις βεράντες.
Πάντως είναι στα θετικά του νόμου η αναφορά στη δυνατότητα επισκευών και στην αρχιτεκτονική, μορφολογική ή αισθητική ένταξη.
Ø Διαφορετικές Περιπτώσεις αντιμετώπισης Αυθαιρέτων κατά Κατηγορίες:
Για τη δυνατότητα Αρχιτεκτονικής, Μορφολογικής και Αισθητικής ένταξης των αυθαίρετων κατασκευών που θα υπαχθούν στις νέες ρυθμίσεις, με βάση τις διατάξεις του νόμου προκύπτουν τρεις διαφορετικές περιπτώσεις – κατηγορίες:
· Τα αποπερατωμένα αυθαίρετα κτίσματα που είναι καθ΄ υπέρβαση ή κατά παράβαση των διατάξεων
· Οι πρόχειρες αυθαίρετες κατασκευές και τα μη αποπερατωμένα αυθαίρετα κτίσματα που είναι καθ΄ υπέρβαση των διατάξεων
· Τα αυθαίρετα κτίσματα, αποπερατωμένα ή όχι που είναι σύμφωνα με τις διατάξεις
Ø Ανάλογα με την κατηγορία που εμπίπτουν τα κτίσματα που θα δηλωθούν, διαφοροποιείται η δυνατότητα ή η υποχρέωση για τις εργασίες επισκευών που επιτρέπεται να γίνουν.
Ø Επίσης ανάλογα με τις κατηγορίες αυτές, είναι διαφορετικές οι συνέπειες και οι διαδικασίες που μπορούν να ακολουθηθούν.
1η Κατηγορία
· Αποπερατωμένα αυθαίρετα κτίσματα που είναι καθ΄ υπέρβαση ή κατά παράβαση των διατάξεων
Στην κατηγορία αυτή εντάσσονται εξ ολοκλήρου αυθαίρετα κτίσματα, αυθαίρετοι όροφοι, αυθαίρετα στέγαστρα, αυθαίρετες σοφίτες, που προκύπτουν από μεγάλη υπέρβαση του επιτρεπόμενου ύψους και τζαμαρίες σε βεράντες, όπως και η αυθαίρετη αλλαγή κύριας χρήσης σε άλλη χρήση, κατά παράβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης ή και των επιτρεπόμενων χρήσεων γης της περιοχής, εξαιρουμένων βέβαια των περιπτώσεων του άρθρου 23 παρ.3.
Επιπλέον στην κατηγορία αυτή μπορούν να ενταχθούν και τα κτίσματα που ρυθμίζονται με το άρθρο 24 παρ.18, που έχουν ανεγερθεί με άδεια που εκδόθηκε με έλεγχο της υπηρεσίας και που μεταγενέστερα ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε για οποιοδήποτε λόγο, εκτός εάν η ανάκληση ή η ακύρωση οφείλεται σε υποβολή αναληθών στοιχείων ή ανακριβείς αποτυπώσεις της υπάρχουσας κατάστασης κατά την έκδοσή τους.
Ø Δυνατότητα εκτέλεσης εργασιών επισκευής και προϋποθέσεις
Για τις κατασκευές αυτές, προβλέπεται σύμφωνα με το άρθρο 24 παρ.17, ότι:
- Εφόσον περαιωθεί - ολοκληρωθεί η σχετική διαδικασία της δήλωσης και μετά την εξόφληση του ειδικού προστίμου (σύμφωνα με το άρθρο 24παρ.5),
- Μπορεί να επιτρέπεται η εκτέλεση εργασιών επισκευής που αποβλέπουν:
· στην υγιεινή,
· την αισθητική βελτίωση-αποκατάσταση, και
· τη συνήθη συντήρησή τους
Ø Περιορισμοί (άρθρο 24 παρ.17)
Είναι αυτονόητο ότι οι πιο πάνω εργασίες επισκευής:
- Δεν πρέπει να επαυξάνουν το κτίσμα σε όγκο, επομένως ούτε σε ύψος ή σε επιφάνεια,
- Δεν μπορεί να το ανακαινίζουν ριζικά,
- Δεν επιτρέπεται να ενισχύουν ή να αντικαθιστούν στοιχεία του φέροντος οργανισμού, και ότι
- Δεν επιτρέπονται σε κτίσματα που είναι ρυμοτομούμενα, ούτε σε κτίσματα που είναι πάνω από κοινόχρηστους χώρους, αφού έτσι κι΄ αλλιώς τα κτίσματα αυτά δεν εντάσσονται στις ρυθμίσεις του νόμου
Προσοχή: Αυθαίρετη οικοδομή που έχει αποπερατωμένο φέροντα οργανισμό, που είναι στα μπετά,
και θα δηλωθεί,
εάν δεν είναι σύμφωνη με τους όρους δόμησης της περιοχής, δεν θα μπορεί να αποπερατωθεί,
αφού δίνεται δυνατότητα μόνο για εργασίες επισκευής
Ø
Επίσης δεν επιτρέπεται η εκτέλεση των εργασιών ενεργειακής αναβάθμισης υφιστάμενων κατοικιών στο πλαίσιο των προγραμμάτων που προκηρύσσονται, δεδομένου ότι αφορούν σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια, όπως προκύπτει από τις ρυθμίσεις του Άρθ-10 Α παρ.2 του Ν-3661/08 ΦΕΚ-89/Α/19-5-08 και της υπουργικής απόφασης Αποφ-ΦΒ1/Ε2.1/244/6/11 (ΦΕΚ-54/Β/26-1-11)
Ø Αντιστοιχία και διαφορές με τις εργασίες επισκευής που επιτρέπονται σε νόμιμα υφιστάμενα κτίσματα
Οι μικρές εργασίες επισκευής προβλέπονται από το άρθρο 22 παρ.1 του ΓΟΚ ΄85, και δεν απαιτείται γι’ αυτές ούτε άδεια ούτε έγκριση, αλλά μόνο εφόσον γίνονται σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια, τα οποία καθορίζονται με το άρθρο 23 παρ.1 του ΓΟΚ, με εξαίρεση τις περιπτώσεις που απαιτείται έγκριση ΕΠΑΕ ή αν πρόκειται για διατηρητέο κτίριο, οπότε απαιτείται έκδοση οικοδομικής άδειας ή άδειας δόμησης. - Σχετικά τα αναφερόμενα στην Εγκ-55/00 Άρθ.19 παρ.1
Η νέα ρύθμιση του άρθρου 24 παρ.17, αποτελεί εξαίρεση από τη διάταξη του άρθρου 22 παρ.1 του ΓΟΚ, και δίνει τη δυνατότητα να εκτελεστούν οι ίδιες εργασίες επισκευής και στα αυθαίρετα κτίσματα που θα δηλωθούν, αλλά μόνο με την προϋπόθεση ότι:
· Θα εκδοθεί έγκριση από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία, και ότι
· οι εργασίες για τις οποίες ζητείται η έγκριση δεν επαυξάνουν το κτίσμα σε όγκο, επομένως ούτε σε ύψος ούτε σε επιφάνεια
Ανάλογη ρύθμιση για την εκτέλεση εργασιών επισκευής που αποβλέπουν στην υγιεινή, τη χρήση και τη συνήθη συντήρηση, υπάρχει και για τα αυθαίρετα κτίσματα που δηλώθηκαν με το νόμο 1337/83, και προβλέπεται από το άρθρο 16 παρ.8 του Ν.1337/83, όπως προστέθηκε με το άρθρο 8 παρ.8 του Ν-1512/85, ακόμη και πριν εξετασθεί αν μπορούν να εξαιρεθούν από την κατεδάφιση, και μετά από έκδοση οικοδομικής άδειας, για την οποία έχουν καθοριστεί δικαιολογητικά με την Αποφ-20435/613/6-3-85 ΦΕΚ-141/Β/18-3-85.
Ø Απαιτούμενα Δικαιολογητικά και Διαδικασίες – Έγκριση εργασιών
Για τη χορήγηση της έγκρισης εργασιών υποβάλλονται στις αρμόδιες πολεοδομικές υπηρεσίες δικαιολογητικά που θα καθορισθούν με αποφάσεις του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής.
Η έγκριση εργασιών γνωστοποιείται και στο Ίδρυμα Κοινωνικών Ασφαλίσεων-Ενιαίο Ταμείο Ασφάλισης Μισθωτών (Ι.Κ.Α.-Ε.Τ.Α.Μ.).
Ø Επιτρεπόμενες εργασίες επισκευής:
Μικρές εργασίες επισκευής που αποβλέπουν στην υγιεινή, στην αισθητική βελτίωση-αποκατάσταση, και στη συνήθη συντήρηση, σύμφωνα με το άρθρο 22 παρ.1 του ΓΟΚ, είναι:
- μικρές και μεμονωμένες εσωτερικές επισκευές ή διασκευές, που δεν θίγουν την φέρουσα κατασκευή του κτιρίου ή την εμφάνισή του,
- επισκευές δαπέδου,
- επισκευές, διασκευές ή συμπληρώσεις των εγκαταστάσεων και αγωγών των κτιρίων,
- μικρές επισκευές θυρών, παραθύρων, στεγών δωμάτων, χωρίς χρήση ικριωμάτων,
- γενικά μικρές και μεμονωμένες επισκευές για λόγους υγιεινής και προστασίας των κτιρίων, και
- εσωτερικοί ή εξωτερικοί χρωματισμοί, χωρίς χρήση ικριωμάτων, & εφ΄ όσον δεν απαιτείται έγκριση ΕΠΑΕ.
Επισημαίνεται λοιπόν ότι οι πιο πάνω εργασίες:
- δεν μπορεί να αφορούν σε ριζική ανακαίνιση των αυθαιρέτων, και
- ότι πρέπει να είναι μικρές, μεμονωμένες και κυρίως εσωτερικές, ενώ
- εξωτερικά επιτρέπονται μόνο οι χρωματισμοί χωρίς χρήση ικριωμάτων
και ότι:
- επιτρέπεται μόνο η επισκευή κουφωμάτων και εγκαταστάσεων του κτιρίου, και δεν επιτρέπεται η εξ ολοκλήρου αντικατάστασή τους,
2η Κατηγορία
· Οι πρόχειρες αυθαίρετες κατασκευές και τα μη αποπερατωμένα αυθαίρετα κτίσματα που είναι καθ΄ υπέρβαση των διατάξεων
Ø Κριτήρια για τον Προσδιορισμό των πρόχειρων κατασκευών της παρ.9 του άρθ.24
Η έννοια της πρόχειρης κατασκευής προσδιορίζεται εν μέρει και ενδεικτικά με το άρθρο 24 του νόμου, με την παράγραφο 2.β και την παράγραφο 9, ως εξής:
· Κατασκευή πρόχειρα κατασκευασμένη, όπως στεγάσεις και επικαλύψεις με λαμαρίνα ή σανίδες και από ευτελή υλικά,
Και ενδεικτικά αποκλείονται:
· κατασκευές στις οποίες τα υλικά είναι ασύνδετα μεταξύ τους και δεν συνάδει το κτίσμα με την έννοια της μόνιμης κατασκευής, ή στις οποίες
· η σφράγιση των ενώσεων των εξωτερικών επιφανειών μεταξύ τους και με το δάπεδο δεν έχει γίνει με τρόπο σταθερό και μόνιμο, ή
· η κατάσταση η ποιότητα και τα χαρακτηριστικά των υλικών είναι κακή για την ασφάλεια των χρηστών ή επικίνδυνη για την υγεία των χρηστών, ή
· η κατασκευή δεν είναι μορφολογικά συμβατή με το υπόλοιπο κτίριο και τον περιβάλλοντα χώρο, ή
· είναι μεγαλύτερες από 100 τ.μ.
- Για τις πρόχειρες κατασκευές που είναι κάτω των 100τ.μ. απαιτείται να ακολουθηθεί η προβλεπόμενη διαδικασία επισκευής, και αποκλείονται από τις ρυθμίσεις οι πρόχειρες κατασκευές που είναι μεγαλύτερες των 100τ.μ..
Ενδεχομένως, και εάν δεν γίνει νεώτερη νομοθετική ρύθμιση:
- Αυθαίρετη οικοδομή που έχει αποπερατωμένο φέροντα οργανισμό, που είναι στα μπετά, και θα δηλωθεί, εάν δεν είναι σύμφωνη με τους όρους δόμησης και τις χρήσεις γης της περιοχής ή τους όρους δόμησης που ίσχυαν όταν κατασκευάσθηκε, δεν θα μπορεί να αποπερατωθεί,
- επομένως προκύπτει ότι θα πρέπει να αντιμετωπισθεί σαν πρόχειρη κατασκευή, αλλά μόνο αν είναι μικρότερη από 100τ.μ.,
και
- να κριθεί η δυνατότητα διατήρησής της από τις επιτροπές που θα ορισθούν, λαμβάνοντας υπόψη ότι ένα τέτοιο κτίσμα «δεν συνάδει με την έννοια της μόνιμης κατασκευής», αλλά ούτε και με την απαίτηση αποπεράτωσης των όψεων, όπως προβλέπεται από το άρθρο 22 παρ.6 & 7 του ΓΟΚ ΄85, καθώς και από το σχέδιο νόμου για τις άδειες δόμησης.
Ø Προϋποθέσεις και Διαδικασία υπαγωγής των πρόχειρων κατασκευών στις ρυθμίσεις του νόμου – Αισθητική ένταξη
· Προϋποθέσεις υπαγωγής των πρόχειρων κατασκευών στις ρυθμίσεις
Σύμφωνα με τη διατύπωση του άρθρου 24 παρ.9 του νόμου, προβλέπεται ότι για τη δυνατότητα υπαγωγής των πρόχειρων κατασκευών στις ρυθμίσεις των αυθαιρέτων, απαιτείται επιπλέον:
- η μορφολογική και αισθητική ένταξή τους ως προς το σύνολο του κτιρίου και του δομημένου περιβάλλοντός του, ή τουλάχιστον η δυνατότητα να υλοποιηθεί η στοιχειώδης αισθητική αναβάθμισή τους η οποία κρίνεται από ειδική επιτροπή, μετά την υποβολή της αίτησης και του παραβόλου.
Ø Η όλη διατύπωση της διάταξης είναι ασαφής (αφού έχει παραληφθεί η λέξη ότι «θα κριθεί»), και το μόνο που μπορεί να υποτεθεί ότι εννοεί είναι ότι:
- αρχικά θα πρέπει να κριθεί από την Επιτροπή η δυνατότητα υπαγωγής των πρόχειρων αυθαίρετων κατασκευών στις ρυθμίσεις του νόμου,
- και αφού επιτραπεί η υπαγωγή τους, τότε θα υπάρχει η δυνατότητα να γίνουν κάποιες εργασίες επισκευής και βελτίωσης για την αισθητική ένταξή τους στο δομημένο περιβάλλον,
- οι εργασίες επισκευής ασφαλώς θα είναι στο ίδιο πλαίσιο με τις εργασίες που επιτρέπονται και για τις υπόλοιπες αυθαίρετες κατασκευές,
Ενδεχομένως όμως, ειδικά για τις πρόχειρες κατασκευές, θα έπρεπε να τεθεί και κάποιο χρονικό όριο για την εκτέλεση των εργασιών επισκευής, αφού από το νόμο, με σαφήνεια στο σημείο αυτό, θεωρείται υποχρεωτική η αισθητική, μορφολογική και αρχιτεκτονική ένταξή τους στο δομημένο περιβάλλον τους.
· Δικαιολογητικά
Για την εξέταση υπαγωγής των πρόχειρων κατασκευών στις ρυθμίσεις του νόμου, δεν αναφέρονται κάποια επιπλέον δικαιολογητικά, και φαίνεται ότι θα κριθούν με βάση τα στοιχεία που συνοδεύουν την αρχική δήλωση, δηλαδή από:
- την περιγραφή και τον προσδιορισμό της πρόχειρης κατασκευής που θα πρέπει να υπάρχει στην Τεχνική Έκθεση, και
- τις Φωτογραφίες
· Τεχνική Έκθεση του Μηχανικού για τις πρόχειρες κατασκευές
Ειδικά για τις πρόχειρες κατασκευές, στο άρθρο 24 παρ.2.β. προβλέπεται ότι στην Τεχνική Έκθεση, που συμπληρώνεται από αρμόδιο μηχανικό, με την περιγραφή της αυθαίρετης κατασκευής θα δηλώνεται και το αν πρόκειται για κατασκευή πρόχειρα κατασκευασμένη.
Επομένως ο Μηχανικός που συντάσσει την Τεχνική Έκθεση, θα πρέπει να ελέγχει μεταξύ άλλων και τα Κριτήρια που αναφέρονται στο νόμο για τον Προσδιορισμό των πρόχειρων κατασκευών.
Πάντως η διάκριση αυτή δεν επηρεάζει τον υπολογισμό των προστίμων.
Ø Επομένως θεωρείται σκόπιμο για τις περιπτώσεις αυτές:
· στην Τεχνική Έκθεση να γίνεται σύντομη αναφορά για τις εργασίες που απαιτούνται για τη στοιχειώδη μορφολογική και αισθητική ένταξή τους ως προς το σύνολο του κτιρίου και του δομημένου περιβάλλοντός του, και ότι
· οι απαιτούμενες εργασίες εντάσσονται στις εργασίες που προβλέπονται από το άρθρο 24 παρ.17, για τα υπόλοιπα αυθαίρετα, δηλαδή να αναφέρεται στην Τεχνική Έκθεση ότι:
- Για τη στοιχειώδη μορφολογική και αισθητική ένταξή τους ως προς το σύνολο του κτιρίου και του δομημένου περιβάλλοντός του, αρκεί να γίνουν Μικρές εργασίες επισκευής που αποβλέπουν στην υγιεινή, στην αισθητική βελτίωση-αποκατάσταση, και στη συνήθη συντήρηση, σύμφωνα με το άρθρο 22 παρ.1 του ΓΟΚ, όπως αναλύονται πιο πάνω, στις Επιτρεπόμενες εργασίες επισκευής, και ότι
- οι εργασίες επισκευής μπορούν να γίνουν με την προβλεπόμενη από το άρθρο 24 παρ.17 έγκριση εργασιών, και αφού καθορισθούν τα δικαιολογητικά με αποφάσεις του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής.
· Επιτροπή εξέτασης των δικαιολογητικών
Τα υποβαλλόμενα δικαιολογητικά εξετάζονται από επιτροπή που συστήνεται με απόφαση του Γενικού Γραμματέα της Αποκεντρωμένης Διοίκησης στην έδρα κάθε πολεοδομικής υπηρεσίας και αποτελείται από:
α. έναν αρχιτέκτονα μηχανικό της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας ως πρόεδρο, με τον αναπληρωτή του
β. έναν αρχιτέκτονα μηχανικό υπάλληλο της οικείας αποκεντρωμένης διοίκησης ή της περιφέρειας ή του Υπουργείου Πολιτισμού και Τουρισμού ή της Γενικής Γραμματείας Αιγαίου και Νησιωτικής Πολιτικής για τα νησιά αρμοδιότητας της, με τον αναπληρωτή του.
γ. έναν αρχιτέκτονα μέλος του Τεχν. Επιμελητηρίου Ελλάδας, με τον αναπληρωτή
Η επιτροπή κρίνει τη δυνατότητα υπαγωγής της πρόχειρης κατασκευής στις ρυθμίσεις για τα αυθαίρετα, με βάση τα κριτήρια της παρ.9 του άρθρου 24.
Σε κάθε περίπτωση αποκλείονται κατασκευές στις οποίες τα υλικά είναι ασύνδετα μεταξύ τους και δεν συνάδει το κτίσμα με την έννοια της μόνιμης κατασκευής, και γενικά εφόσον εμπίπτουν σε κάποια από τα κριτήρια της παρ.9 του άρθρου 24, καθώς και στις περιπτώσεις που μία πρόχειρη κατασκευή είναι μεγαλύτερη από 100τ.μ..
Ø Παρατηρώντας τις διάφορες περιπτώσεις της κατηγορίας αυτής, προκύπτει αβίαστα το συμπέρασμα ότι ένας μεγάλος αριθμός από τις πρόχειρες κατασκευές:
· Δεν θα μπορούν να ενταχθούν στις ρυθμίσεις του νόμου, ή
· Δεν θα δηλωθούν καθόλου, λόγω της φύσης τους και της πιθανής άγνοιας των ιδιοκτητών
3η Κατηγορία:
Αυθαίρετα κτίσματα, αποπερατωμένα ή όχι, που είναι σύμφωνα με τις διατάξεις
Ø Δυνατότητα Νομιμοποίησης & εργασίες που επιτρέπονται
Για τα αυθαίρετα αυτά, σύμφωνα με το άρθρο 26 παρ.2 του νόμου και σύμφωνα με το άρθρο 22 παρ.3 του ΓΟΚ ΄85:
- εάν είναι σύμφωνα είτε με τις ισχύουσες σήμερα διατάξεις της περιοχής που βρίσκονται ή με τις διατάξεις που ίσχυαν στην περιοχή όταν κατασκευάστηκαν, και σύμφωνα με τις ισχύουσες σήμερα χρήσεις γης της περιοχής, μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια νομιμοποίησης.
Μεταξύ αυτών μπορούν να συμπεριληφθούν, εφόσον έχουν τις προϋποθέσεις, και εκείνα των οποίων έχει αποπερατωθεί μόνο ο φέρων οργανισμός τους, αν έχουν τις προϋποθέσεις να νομιμοποιηθούν.
- στην περίπτωση αυτή τα κτίρια καθίστανται νόμιμα,
- επομένως στις περιπτώσεις αυτές επιτρέπονται όλες οι εργασίες αποπεράτωσης, επισκευής και βελτίωσης των όψεων, είτε χωρίς άδεια, αν πρόκειται μόνο για τις μικρές και μεμονωμένες επισκευές του άρθρου 22 παρ.1 του ΓΟΚ ΄85, είτε με έκδοση οικοδομικής άδειας, αν πρόκειται για εκτεταμένες εργασίες αποπεράτωσης ή ριζικής ανακαίνισης.
- Εάν η άδεια εκδοθεί εντός τριών ετών από την καταβολή του παραβόλου, δεν οφείλουν άλλο πρόστιμο.
Ø Γενικές Επισημάνσεις
· Η ρύθμιση για τα αυθαίρετα που είναι σύμφωνα με τις διατάξεις και μπορούν να νομιμοποιηθούν είναι πολύ ευνοϊκή ως προς τα πρόστιμα, αφού θα πληρώσουν μόνο το παράβολο, αλλά χρειάζεται προσοχή, ως προς το εξής :
- Αν δεν εκδοθεί η άδεια εντός των τριών ετών, από την πληρωμή του παραβόλου, τότε προφανώς θα θεωρηθεί ότι η δήλωση εμπίπτει στις περιπτώσεις μη εμπρόθεσμης καταβολής των δόσεων, οπότε χάνεται το δικαίωμα της ρύθμισης, σύμφωνα με το άρθρο 24 παρ.8.γ.
- Ακόμη και στην περίπτωση αυτή βέβαια δεν μπορεί να χάνεται το δικαίωμα έκδοσης άδειας νομιμοποίησης με βάση το άρθρο 22 παρ.3 του ΓΟΚ, υπάρχει όμως πρόβλημα που δημιουργείται από την κακή διατύπωση του άρθρου 27 παρ.1, που αναφέρει ότι εφαρμόζεται οι ισχύουσες διατάξεις για την κατεδάφιση της αυθαίρετης κατασκευής, αν δεν δηλωθεί, σε αντίθεση με τη δυνατότητα που δίνει το άρθρο 22 παρ.3 του ΓΟΚ για νομιμοποίηση, όσων είναι σύμφωνα με τις διατάξεις.
Στην περίπτωση αυτή οπωσδήποτε θα οφείλονται τα αυξημένα πρόστιμα που προβλέπονται από το άρθρο 27 παρ.1, δηλαδή 30% της αξίας του αυθαιρέτου για το πρόστιμο ανέγερσης, και 5% ετησίως για το πρόστιμο διατήρησης.
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 4.6. ΒΑΣΙΚΕΣ ΕΝΝΟΙΕΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΩΝ & ΖΩΝΩΝ ΕΙΔΙΚΩΝ ΧΡΗΣΕΩΝ
1. ΚΡΙΣΙΜΗ ΠΑΡΑΚΤΙΑ ΖΩΝΗ,
Ορισμός σύμφωνα με το άρθρο 2 παρ.10 του Ν.3937/11 ΦΕΚ 60/Α΄/11, είναι:
Το τμήμα της παράκτιας ζώνης, στο οποίο συναντώνται σε άμεση μεταξύ τους σχέση και αλληλεπίδραση το θαλάσσιο και το χερσαίο τμήμα αυτής σε πλάτος 100μ από την ακτογραμμή. Περιλαμβάνονται ιδίως γεωμορφολογικοί σχηματισμοί, εκτάσεις που αποτελούνται από υλικά διάβρωσης των γειτονικών περιοχών ή τη μεταφορά του ανέμου και από χαρακτηριστική χλωρίδα ή διαβρώνονται με τέτοιο ρυθμό, ώστε να προκύπτει κίνδυνος για ανθρωπογενείς εγκαταστάσεις ή δραστηριότητες.
Στις περιοχές αυτές, σύμφωνα με το άρθρο 20 παρ.10 του ίδιου νόμου: μπορεί, ύστερα από αιτιολογημένη εισήγηση της αρμόδιας υπηρεσίας και λαμβάνοντας υπόψη κοινωνικούς και οικονομικούς λόγους, να καθορίζεται κατεπειγόντως κάθε ενδεδειγμένο μέτρο για την αντιμετώπιση της κατάστασης και την επαναφορά στην προηγούμενη κατάσταση των πληθυσμών των ειδών ή του γεωγραφικού χώρου εξάπλωσής τους ή της έκτασης και κατάστασης διατήρησης των οικότοπων.
Τέτοια μέτρα μπορούν να είναι, ενδεικτικά, η διακοπή κατασκευαστικών εργασιών, η διακοπή ή τροποποίηση των όρων λειτουργίας έργων, η απαγόρευση της πρόσβασης του κοινού σε συγκεκριμένες περιοχές, ο περιορισμός ή η απαγόρευση της θήρας, ο περιορισμός ή απαγόρευση της αμμοληψίας, η μείωση των απολήψιμων ποσοτήτων ύδατος από πηγές, λίμνες, ποταμούς ή ταμιευτήρες, η εισαγωγή στη φύση ατόμων του απειλούμενου είδους, η απομάκρυνση ξενικών - εισβαλλόντων ειδών και εν γένει κάθε πρόσφορο κατά περίπτωση μέτρο. Στην ίδια απόφαση θα προσδιορίζεται η χρονική διάρκεια ισχύος των μέτρων που λαμβάνονται
2. ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΙΚΑ ΠΡΟΣΤΑΤΕΥΟΜΕΝΕΣ ΠΕΡΙΟΧΕΣ
Με το άρθρο 19 του Ν.1650/86 καθορίζονται περιοχές:
1. απόλυτης προστασίας της φύσης, χαρακτηρίζονται εκτάσεις με εξαιρετικά ευαίσθητα οικοσυστήματα, βιότοποι ή οικότοποι, όπου απαγορεύεται κάθε δραστηριότητα. Κατ' εξαίρεση μπορεί να επιτρέπονται σύμφωνα με τις ειδικότερες ρυθμίσεις του οικείου κανονισμού η διεξαγωγή επιστημονικών ερευνών και η εκτέλεση εργασιών που αποσκοπούν στη διατήρηση των χαρακτηριστικών τους.
2. προστασίας της φύσης χαρακτηρίζονται εκτάσεις μεγάλης οικολογικής ή βιολογικής αξίας, όπου κατ' εξαίρεση μπορούν να επιτρέπονται σύμφωνα με τις ειδικότερες ρυθμίσεις του οικείου κανονισμού η εκτέλεση εργασιών, ερευνών και η άσκηση ασχολιών και δραστηριοτήτων, κυρίως παραδοσιακών, εφόσον δεν έρχονται σε αντίθεση με τους σκοπούς προστασίας.
3. εθνικά πάρκα χαρακτηρίζονται εκτεταμένες χερσαίες, υδάτινες ή μικτού χαρακτήρα περιοχές, στα οποία επιτρέπεται να εκτελούνται έργα, να γίνονται έρευνες και να ασκούνται δραστηριότητες, κυρίως παραδοσιακού χαρακτήρα, με τους όρους και περιορισμούς που καθορίζονται ειδικότερα από τον οικείο κανονισμό λειτουργίας και διαχείρισης.
4. προστατευόμενοι φυσικοί σχηματισμοί χαρακτηρίζονται λειτουργικά τμήματα της φύσης ή μεμονωμένα δημιουργήματά της. Απαγορεύονται Ενέργειες ή δραστηριότητες που μπορούν να επιφέρουν καταστροφή, φθορά ή αλλοίωση των προστατευομένων φυσικών σχηματισμών, των προστατευομένων τοπίων ή στοιχείων του τοπίου
5. περιοχές οικοανάπτυξης χαρακτηρίζονται εκτεταμένες περιοχές που μπορούν να περιλαμβάνουν χωριά ή οικισμούς εφόσον παρουσιάζουν ιδιαίτερη αξία και ενδιαφέρον λόγω της ποιότητας των φυσικών και πολιτιστικών τους χαρακτηριστικών και παράλληλα προσφέρουν σημαντικές δυνατότητες για ανάπτυξη δραστηριοτήτων που εναρμονίζονται με την προστασία της φύσης και του τοπίου, όπου μπορούν να ασκούνται μικρής κλίμακας δραστηριότητες οι οποίες προσαρμόζονται στο φυσικό περιβάλλον και στην τοπική αρχιτεκτονική. Ιδιαίτερα ενθαρρύνεται η ανάπτυξη του αγροτουρισμού με χρησιμοποίηση αγροτικών κατοικιών, ξενώνων, κάμπινγκ και άλλων κατασκευών. Βιομηχανικές δραστηριότητες είναι δυνατό να επιτρέπονται εφ' όσον ευνοούν την οικονομική αναζωογόνηση των αγροτικών περιοχών και δεν προκαλούν υποβάθμιση του περιβάλλοντος Οι παραπάνω σκοποί πραγματοποιούνται με βάση ειδικά σχέδια ανάπτυξης και διαχείρισης.
· Στις περιβαλλοντικά προστατευόμενες περιοχές εντάσσονται μεταξύ άλλων και οι περιοχές Natura
3. ΥΠΟΧΡΕΩΤΙΚΕΣ ΑΠΟΣΤΑΣΕΙΣ επιβάλλονται κυρίως :
1. εντος σχεδιου: από τα όρια ρέματος σύμφωνα με το άρθ.6 του ΚΚ, από γραμμές υψηλής τάσης της ΔΕΗ απαιτείται έγκριση σε διάδρομο 40μ. (Εγκ. 118/85 & Εγκ-161/81), & τέλος απαιτείται έγκριση για ανέγερση κτιρίου σε απόσταση 30μ. εκατέρωθεν από τις γραμμές του ΜΕΤΡΟ.(έγγρ. ΔΟΚΚ 87024/04-12-2000)
2. εκτος σχεδιου: από τον αιγιαλό 30μ., τα όρια δασικής έκτασης 10μ., τα όρια ρέματος, τη σιδηροδρομική γραμμή 15μ., από το Εθνικό και Επαρχιακό οδικό δίκτυο (ΠΔ 209/98 ΦΕΚ169Α που ισχύει και εντός οικισμών), εκατέρωθεν του άξονα Φυσικού Αερίου 20μ. (Εγκ.10/92), από εγγειοβελτιωτικά έργα 50μ. ή λιγότερο κατόπιν εγκρίσεως (Εγκ.21/84) από την Αποκεντρωμένη Διοίκηση, κ.ά.
Εντός της Ζώνης των 500μ. γύρω από τα εγκεκριμένα σχέδια πόλεως και σε οικισμούς προ του 1923 (περιοχή εκτός σχεδίου), απαγορεύεται η περίφραξη και η ανοικοδόμηση στην ιδανική προέκταση των οδών του εγκεκριμένου σχεδίου ή του οικισμού.
· Για ανακατασκευή σεισμοπλήκτων, ισχύουν οι αποστάσεις από δάση κλπ, αν δεν ορίζεται διαφορετικά από ειδικό Δ/μα
· Επίσης προβλέπονται αποστάσεις ειδικών χρήσεων από άλλες χρήσεις ή & μεταξύ τους.
4. ΠΕΡΙΦΡΑΞΕΙΣ - ΠΕΡΙΦΡΑΓΜΑΤΑ
· Άρθρο 2 παρ.40 & άρθρο 18 Ν.1577/85 & άρθρο 10 παρ.7 του Κτιριοδομικού Κανονισμού(Άρθ. 353 ΚΒΠΝ)
· Μετά την Απόφ.5219/04 δεν ισχύουν: Η Απόφ.Σ.1928/68, το Έγγρ.82858/99 & η Εγκ.11/70 (που έλεγαν ότι δεν απαιτείται οικ. άδεια για περιφράξεις εκτός σχεδίου, με απλό συρματόπλεγμα)
· Άρθρο 1 παρ.13 Π.Δ 24/5/85 (ΦΕΚ 270Δ΄) – περίφραξη εκτός σχεδίου
· Άρθ.23 παρ.1 Ν.1337/83 -απαγόρευση περίφραξης σε πλάτος 500 μ. από την ακτή
· Π.Δ 236/84 ΦΕΚ 95 Α΄ εκτός σχεδίου περιοχές, για περιφράξεις κατ’ εξαίρεση στα 500μ από την ακτή
· Π.Δ 143/93 - Π.Δ 209/98 – υποχρεωτικές αποστάσεις εκτός σχεδίου, για την ασφάλεια της υπεραστικής συγκοινωνίας
· Απόφ.5219/04 Άρθ.1 παρ.3.α –έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας, μετά από έγκριση Δασαρχείου, Αρχαιολογίας, κλπ. μόνο για εκτός σχεδίου, και για εντός σχεδίου μόνο οριοθέτηση με πασσάλους
· Άρθρο 8 παρ. 8 Π.Δ 12-03-81 (ΦΕΚ 138Δ΄) (σε οικισμούς προ του ΄23)
· Άρθρο 6 παρ. 5 Π.Δ 24-04-85 (ΦΕΚ 181Δ΄) (σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατ.)
5. ΠΕΡΓΚΟΛΕΣ – άρθρο 17 ΓΟΚ ΄85- Εγκύκλιος 39/98 & Εγκ.13/04
άρθρο 1 παρ.3ιβ Απ. 5219/04- Εργασίες Μικρής κλίμακας
· Προσοχή νοούνται μόνο τα διάτρητα στοιχεία και δεν επιτρέπεται η κάλυψή τους με οποιοδήποτε υλικό
· γενικά στις συνιδιοκτησίες, απαιτείται συναίνεση των συνιδιοκτητών, επειδή επιφέρουν αλλαγή στις όψεις, που είναι κοινόχρηστο τμήμα των κτιρίων (Αστικός κώδικας)
· απαιτείται έκδοση οικοδομικής άδειας, όταν :
-ισχύουν ειδικές διατάξεις για την εμφάνιση του κτιρίου, δηλ. σε κάθε περίπτωση που απαιτείται έγκριση ΕΠΑΕ
-κατασκευάζονται από δομικά υλικά (μπετόν, λιθοδομή)
- ανεξαρτήτως υλικού, στο δώμα ή στις ακάλυπτες βεράντες του κτιρίου, για έλεγχο του ιδεατού στερεού
6. ΚΟΡΥΦΟΓΡΑΜΜΕΣ
- Σύμφωνα με το λεξικό Μπαμπινιώτη είναι «η γραμμή που σχηματίζεται νοητά και ενώνει τις κορυφές (και τις κοιλότητες) γειτονικών βουνών»
- Σύμφωνα με το βιβλίο «Γεωλογίας Μηχανικού» των καθηγητών του ΕΜΠ Μαρίνου & Διαμαντή(σελ.26) είναι «η νοητή γραμμή που περνάει από τα ψηλότερα σημεία ενός ανάγλυφου, ενώνοντας τις κορυφές μέσω των αυχένων, ονομάζεται κορυφογραμμή ή υδροκρίτης»
Με βάση τα πιο πάνω, μπορεί να θεωρηθεί ότι: η κορυφογραμμή ενός βουνού σε περίπτωση συνεχόμενων υψωμάτων είναι η νοητή γραμμή που ενώνει τις κορυφές και τους αυχένες.
Η σύγκριση του ύψους των κτιρίων γίνεται εύκολα με βάση τις υψομετρικές καμπύλες του εδάφους.
Επιπλέον για παράδειγμα, σχετικές αναφορές υπάρχουν για διάφορες περιοχές (για τα νησιά των Κυκλάδων, όπως της Σίφνου, για οικισμούς της Φθιώτιδας, κλπ): ειδικά στο διάταγμα της Σίφνου, με το άρθρο 1 παρ.13 του ΠΔ/16-7-02 ΦΕΚ-668/Δ/5-8-02, ορίζεται ότι: «Η τοποθέτηση κτισμάτων σε γήπεδα που βρίσκονται σε εδαφικές εξάρσεις (λοφώδεις κορυφογραμμές) γίνεται έτσι ώστε αυτά να είναι ορατά μόνο από τη μια πλευρά της εδαφικής έξαρσης το δε τελικό ανώτατο υψόμετρο των κτισμάτων δεν μπορεί να υπερβαίνει αυτό της εδαφικής έξαρσης.»
7. ΔΡΟΜΟΙ ορισμός άρθ.2 παρ.2 & 4 ΓΟΚ– χαρακτηρισμός οδών Ν.3155/1955 άρθ.2,3 & 4 -Ζώνη ασφάλειας για Υπεραστική συγκοινωνία ΠΔ/209/98 Φ/159/Α΄
Καθορισμός Εθνικών οδών ΒΔ 9/20-8-55 – Αρίθμηση Εθνικών οδών Απόφ. Υπ. ΔΕ Γ.25781/9/23-7-63 ΦΕΚ 319 Β Επαρχιακές οδοί ΒΔ 6-2-56 ΦΕΚ 47 Α
α. ΑΓΡΟΤΙΚΟΙ ΔΡΟΜΟΙ εκτός σχεδίου δεν είναι κοινόχρηστοι. Απαγόρευση δημιουργίας με τα άρθρα 16, 20, 21, 64 & 65 ΝΔ 17-7-23. Νόμιμοι αγροτικοί δρόμοι θεωρούνται μόνο όσοι προϋπάρχουν της 16-1-24–(άλλως δεν έχουν νόμιμη υπόσταση-έγγρ.ΔΝΕ 15205/26-5-03)
[Χαρακτηριστικά είναι και τα αναφερόμενα στη Γνωμ ΝΣΚ-1031/87 της Δ/νσης Δικαστικού, (η οποία δεν έχει γίνει αποδεκτή): η ιδιωτική οδός που τέμνει γήπεδο, το οποίο κείται εκτός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου, μέσα σε έκταση που εφαρμόστηκε ιδιωτικό ρυμοτομικό σχέδιο, μετά το Αρθ-43 παρ.7 του Ν-1337/83, με το οποίο καταργήθηκαν τα δύο τελευταία εδάφια της παρ.2 του Αρθ-6 του Ν-720/77, θεωρείται ως τμήμα του γηπέδου αυτού, σε βάρος του οποίου δημιουργήθηκε.]
- Επισημαίνεται ότι το πλαίσιο διάνοιξης αγροτικών οδών με απαλλοτρίωση, με το Άρθ-33 παρ3. Ν-1845/89, δεν εξασφαλίζει την κοινοχρησία του δρόμου αυτού.
· νόμιμη διάνοιξη οδών εκτός σχεδίου προβλέπεται μόνο για Διεθνείς, Εθνικές & Επαρχιακές οδούς με τις δ/ξεις αναγκαστικής απαλλοτρίωσης [Ν.797/71 & ΝΔ 653/77 άρθρο 1] και πρόσθετα απαιτείται έγκριση περιβαλλοντικών όρων (ΣτΕ 4033/98) –η σύνδεση με Επαρχιακή & Εθνική οδό ισχύει & για κοινόχρηστους αγροτικούς δρόμους για τους κόμβους) - ΠΔ 118/06 Άρθ.2 παρ.3: με Απόφ. Περιφέρειας ή Αποκεντρωμένης Διοίκησης – έχουν εφαρμογή & οι δ/ξεις του άρθ.25 παρ.2 του Ν.1418/84 & του ΒΔ 465/70 για πρατήρια υγρών καυσίμων
β. ΒΑΣΙΚΟ ΟΔΙΚΟ ΔΙΚΤΥΟ – Ν. 1349/23/25-4-83 & Άρθ.99 Ν.1842/90 - Αποστάσεις ΠΔ 209/98, τροπ. Άρθ.2 παρ.6 με το άρθ.13 παρ.18 Ν.3212/03 (προσθ. Παρ.7) & Εγκ.28/99 για αλλαγή χρήσης –δεν εφαρμόζεται στα νησιά πλην Κρήτης, Εύβοιας, Ρόδου & Κέρκυρας.
Αποφ-62556/5073/90 ΦΕΚ-701/Δ/13-12-90 Ορισμός βασικού οδικού δικτύου Νομού Αττικής
8. ΑΥΘΑΙΡΕΤΑ του Ν.720/77
Τα αυθαίρετα που δηλώθηκαν με το Ν.720/77 εξαιρούνται από την υποχρέωση υποβολής δήλωσης με την παρ.2.γ. του άρθρου 23 του Ν.4014, αφού ισχύει γι΄ αυτά το άρθρο 20 του Ν.1337/83 (και το άρθρο 23 παρ.1. α & β του ΓΟΚ)
Γενικά αν είναι εκτός σχεδίου θεωρούνται ότι έχουν αναστολή όπως τα δηλωθέντα με το Ν.1337/83, αν ήταν εντός σχεδίου το 1983 θα πρέπει να έχουν κριθεί ή να κριθούν με τη διαδικασία και τις προϋποθέσεις του άρθρου 16 (γ΄ φάση) του Ν.1337/83.
9. 1. ΑΡΧΑΙΟΛΟΓΙΚΕΣ ΖΩΝΕΣ ΠΡΟΣΤΑΣΙΑΣ
Σύμφωνα με το άρθρο 13 του Ν.3028/02 ΦΕΚ 153/Α΄/02, με απόφαση του Υπ. Πολιτισμού, είναι δυνατόν να καθορίζεται μέσα στους χερσαίους αρχαιολογικούς χώρους που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως ή εκτός ορίων οικισμών, περιοχή στην οποία απαγορεύεται παντελώς η δόμηση (Α Ζώνη Προστασίας).
Στην περιοχή αυτή μπορεί να επιτρέπεται με ειδικά αιτιολογημένη απόφαση του Υπ. Πολιτισμού, μόνο η κατασκευή κτισμάτων ή προσθηκών σε υπάρχοντα κτίρια που είναι αναγκαία για την ανάδειξη των μνημείων ή χώρων καθώς και για την εξυπηρέτηση της χρήσης τους. Με την απόφαση αυτή καθορίζεται και η θέση του κτίσματος στην περιοχή ή το μέρος του κτιρίου στο οποίο γίνεται η προσθήκη.
Με απόφαση του Υπ. Πολιτισμού, είναι δυνατόν να καθορίζεται μέσα στους χώρους αυτούς, εάν είναι εκτεταμένοι, περιοχή σε μέρος ή στο σύνολο της οποίας θα ισχύουν, ειδικές ρυθμίσεις ως προς τους όρους δόμησης ή τις χρήσεις γης ή τις επιτρεπόμενες δραστηριότητες ή και όλους τους πιο πάνω περιορισμούς (Ζώνη Προστασίας Β).
Με κοινή απόφαση του Υπ. Πολιτισμού και του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού, καθορίζονται στη συνέχεια οι ειδικοί όροι δόμησης, οι χρήσεις γης, οι επιτρεπόμενες δραστηριότητες, καθώς και η δυνατότητα και οι προϋποθέσεις συνέχισης της λειτουργίας υφισταμένων νόμιμων δραστηριοτήτων.
Τα όρια των ζωνών προστασίας μπορεί να ανακαθορίζονται με την ίδια διαδικασία με βάση τα δεδομένα της αρχαιολογικής έρευνας και τις συνθήκες προστασίας των αρχαιολογικών χώρων ή μνημείων.
- Ακίνητα, στα οποία υπάρχουν ορατά αρχαία και εντάσσονται σε Ζώνη Προστασίας Α, απαλλοτριώνονται εάν εμπίπτουν στην παρ.3 του Αρθ-19.
· Σύμφωνα με τα άρθρα 14,15,16 & 17 του Ν.3028/02 μπορεί να καθορίζονται επίσης Αρχαιολογικοί χώροι μέσα σε οικισμούς, Ιστορικοί τόποι και Ζώνες Προστασίας γύρω από μνημεία
9.2. ΑΥΘΑΙΡΕΤΑ ΣΕ ΑΡΧΑΙΟΛΟΓΙΚΟΥΣ ΧΩΡΟΥΣ
Ø Αυθαίρετα που βρίσκονται σε Α΄ ή Β΄ ζώνη προστασίας αρχαιολογικών χώρων δεν εντάσσονται στις ρυθμίσεις για τα αυθαίρετα του Ν.4014/11.
Η Αρχαιολογική Υπηρεσία σύμφωνα με το Ν.3028/2002, έχει την δυνατότητα από μόνη της να διακόπτει οικοδομικές εργασίες που εκτελούνται αυθαίρετα σε αρχαιολογικούς χώρους έστω και αν εκτελούνται νόμιμα, βάσει αδείας αν κατά την διάρκεια των εργασιών διαπιστωθεί η ύπαρξη στο χώρο αρχαιολογικών ευρημάτων.
Σημειωτέον ότι σε περίπτωση αυθαίρετης κατασκευής σε αρχαιολογικό χώρο η Υπηρεσία δεν χορηγεί έγκριση για νομιμοποίηση του κτίσματος αλλά απαιτεί να προηγηθεί η κατεδάφιση του κτίσματος.
Σχετική η με αρ. 341/2005 Γνωμοδότηση τη ολομέλειας του ΝΣΚ , που προκλήθηκε μετά από ερώτημα της Δ/σης Προϊστορικών και Κλασικών Αρχαιοτήτων του ΥΠΠΟ.
9.3. ΑΥΘΑΙΡΕΤΕΣ ΕΡΓΑΣΙΕΣ ΣΕ ΔΙΑΤΗΡΗΤΕΑ ΚΤΙΡΙΑ Άρθρο 4 ΓΟΚ΄85- Άρθρο 32 Ν.1337/83- Άρθρα 110, 286 & 269 ΚΒΠΝ Υποχρέωση ανακατασκευής και αποκατάστασης
Ø Αυθαίρετες προσθήκες ή επεμβάσεις που έχουν γίνει σε διατηρητέα κτίρια δεν εντάσσονται στις ρυθμίσεις για τα αυθαίρετα του Ν.4014/11.
· Από το συνδυασμό του Αρθ-32 παρ.4 του Ν-1337/83 με την παρ.5γ του άρθ.4 του ΓΟΚ, προκύπτει ότι οι ιδιοκτήτες κτιρίων που είναι διατηρητέα ή που έχει κινηθεί η διαδικασία χαρακτηρισμού τους, οφείλουν να διατηρούν τα αρχιτεκτονικά, καλλιτεχνικά & στατικά στοιχεία τους, & σε οποιαδήποτε περίπτωση καταστροφής τους να τα ανακατασκευάζουν σύμφωνα με τις υποδείξεις της ΕΠΑΕ, έστω και αν η καταστροφή οφείλεται σε ανώτερη βία, άλλως μπορεί να παρέμβει το Δημόσιο ή ο ΟΤΑ, με τις δ/ξεις του ΠΔ.15-4-88 ΦΕΚ-317/Δ/28-4-88 (σχετ. & άρθ.1 Ν.1512/85). Για κτίρια για τα οποία εκδίδεται πρωτόκολλο επικινδύνως ετοιμορρόπου οικοδομής, η υποχρέωση των ιδιοκτητών για την ανακατασκευή ισχύει μετά την κοινοποίηση της αιτιολογικής έκθεσης χαρακτηρισμού τους ως διατηρητέων.
· Με ορισμένες γνωμοδοτήσεις του ΝΣΚ (377/94, 160/96 & 87/82) εξετάζεται αν υποχρεούται ο ιδιοκτήτης διατηρητέου που κατεδαφίστηκε να το ανακατασκευάσει, σε σχέση με το εάν η κατάρρευση προέρχεται από σκόπιμες & θετικές ενέργειες του ιδιοκτήτη ή εάν έχει υποχρέωση να το συντηρεί, & εάν η υποχρέωση αυτή απορρέει μετά την κήρυξη, όπως & αν ο χαρακτηρισμός ως επικινδύνως ετοιμόρροπου κτιρίου εμποδίζει τον χαρακτηρισμό του ως διατηρητέου (ΣτΕ 2827/93 & 1343/89).
Άρθρο 1 Ν-1512/85 ΦΕΚ-4/Α/11-1-85: Οι κύριοι, επικαρπωτές ή νομείς κτιρίων οφείλουν να τα διατηρούν σε τέτοια κατάσταση ώστε να μην αποτελούν κίνδυνο ανθρώπων ή ξένων πραγμάτων ή κίνδυνο για τη δημόσια υγεία, να μην προσβάλλουν το φυσικό, το πολιτιστικό & πολεοδομικό περιβάλλον & γενικότερα να μην υποβαθμίζουν την ποιότητα ζωής της περιοχής τους. Αν οι κύριοι, επικαρπωτές ή νομείς παραλείπουν την υποχρέωσή τους αυτή, μπορεί να επεμβαίνει το δημόσιο ή ο οικείος ΟΤΑ, & να εκτελεί τις εργασίες, καταλογίζοντας τη δαπάνη σε βάρος των υποχρέων. Οι κάτοχοι των ακινήτων υποχρεούνται να ανέχονται τις επεμβάσεις.
Άρθ.5 ΠΔ/15-4-88 ΦΕΚ-317/Δ/88: 1.Σε περίπτωση εκτέλεσης εργασιών κατά παράβαση των δ/ξεων του παρόντος επιβάλλεται στον ιδιοκτήτη πρόστιμο 100.000 δραχμ. έως 5.000.000 για καταστροφή χαρακτηριστικών αρχιτεκτονικών στοιχείων, ανάλογα με την έκταση της επέμβασης & κατά την αιτιολογημένη κρίση της πολ/μικής αρχής.
Οι ίδιες κυρώσεις επιβάλλονται και για τις παραβάσεις των δ/ξεων της του Αρθ-32 παρ.4.α του Ν-1337/83. Στο έγγρ-10312/27-4-2004 ΔΟΚΚ, διατυπώνεται η άποψη ότι επιπλέον επιβάλλονται τα πρόστιμα αυθαιρέτων.
2. Σε περίπτωση κατεδάφισης των κτιρίων του Αρθ-1 κατά παράβαση των διατάξεων του παρόντος, επιβάλλονται στον ιδιοκτήτη εκτός των κυρώσεων της προηγουμένης παρ.1 και η ολική ανακατασκευή του κτιρίου σύμφωνα με τις υποδείξεις της αρμόδιας Επιτροπής Πολεοδομικού και Αρχιτεκτονικού Ελέγχου και κατόπιν άδειας της οικείας πολ/μικής υπηρεσίας.
3. Σε περίπτωση που χαρακτηρίζεται κτίριο ως διατηρητέο στο οποίο έχει γίνει επέμβαση (κατεδάφιση, αλλοίωση, κλπ.) σύμφωνα με νόμιμη άδεια, η αποκατάστασή του γίνεται με δαπάνη του Δημοσίου δήμου ή κοινότητας χωρίς να επιβάλλονται οι προβλεπόμενες από το άρθρο αυτό κυρώσεις στον ιδιοκτήτη.
4. Τα πρόστιμα βεβαιώνονται στο Δημόσιο Ταμείο, ως δημόσιο έσοδο και αποδίδονται ολόκληρα στο ΕΤΕΡΠΣ.
Με το άρθ.4 του ΓΟΚ, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθ.3 του Ν.2831/00 θεσμοθετείται η δυνατότητα διακοπής κάθε εκτελούμενης οικοδομικής εργασίας ή επέμβασης στα κτίρια, όταν αυτά βρίσκονται σε διαδικασία χαρακτηρισμού και αντίστοιχη υποχρέωση της πολιτείας να αποζημιώνει (μέσω ΕΤΕΡΠΣ) τους ιδιοκτήτες των κτιρίων στην περίπτωση που τελικά χαρακτηρισθούν ως διατηρητέα.
Άρθ.10 παρ.1, 4, 5, 6 & 7 του Ν.3028/02 - Ενέργειες σε ακίνητα μνημεία & στο περιβάλλον τους: «1. Απαγορεύεται κάθε ενέργεια σε ακίνητο μνημείο, η οποία είναι δυνατόν να επιφέρει με άμεσο ή έμμεσο τρόπο καταστροφή, βλάβη, ρύπανση ή αλλοίωση της μορφής του. ….
4. Για κάθε εργασία, επέμβαση ή αλλαγή χρήσης σε ακίνητα μνημεία, ακόμη και αν δεν επέρχεται κάποια από τις συνέπειες της παρ.1 σε αυτά, απαιτείται έγκριση που χορηγείται με απόφαση του Υπουργού Πολιτισμού ύστερα από γνώμη του Συμβουλίου.
5. Σε περίπτωση επείγουσας ανάγκης για την αποτροπή άμεσου και σοβαρού κινδύνου είναι δυνατή η επιχείρηση εργασιών αποκατάστασης βλάβης που δεν αλλοιώνει τα υπάρχοντα κτιριολογικά, αισθητικά και άλλα στοιχεία του μνημείου χωρίς την έγκριση που προβλέπεται στις παρ.3 και 4, μετά από άμεση και πλήρη ενημέρωση της Υπηρεσίας, η οποία μπορεί να διακόψει τις εργασίες με σήμα της.
6. Στις περιπτώσεις που απαιτείται έγκριση σύμφωνα με τις προηγούμενες παραγράφους, αυτή προηγείται από τις άδειες άλλων αρχών που αφορούν την επιχείρηση ή την εκτέλεση του έργου ή της εργασίας και τα στοιχεία της αναγράφονται με ποινή ακυρότητας στις άδειες αυτές.»
Ø Οι αρμόδιες υπηρεσίες του ΥΠΠΟ έχουν τη δυνατότητα να διακόψουν άμεσα τις οικοδομικές εργασίες, εάν εκτελούνται χωρίς την απαιτούμενη έγκριση* (άρθ.73 παρ.14 Ν.3028/02 & Αποφ-ΥΠΠΟ/ΓΝΟΣ/22797/03 ΦΕΚ-544/Β/6-5-03)
*πρέπει να επισημανθεί ότι η διάταξη αυτή αποτελεί εξαίρεση από τα οριζόμενα στο άρθρο 21 του Ν.2690/99 (Κώδικας Διοικητικής Διαδικασίας), σύμφωνα με το οποίο «Αρμόδιο για την ανάκληση ατομικής διοικητικής πράξης όργανο είναι εκείνο που την εξέδωσε ή που είναι αρμόδιο για την έκδοσή της.», σε συνδυασμό με τις διατάξεις που ισχύουν για την έκδοση των αδειών(ΠΔ8/13-7-93 ΦΕΚ 795Δ).
Δηλαδή ενώ οι πολεοδομικές υπηρεσίες είναι αρμόδιες τόσο για την έκδοση των οικοδομικών αδειών, όσο και για τη διακοπή των οικοδομικών εργασιών, ειδικά στις περιπτώσεις που δεν έχει ζητηθεί η έγκριση που απαιτείται από τις υπηρεσίες του ΥΠΠΟ, η διακοπή των οικοδομικών εργασιών γίνεται απευθείας από τις υπηρεσίες του ΥΠΠΟ, χωρίς τη μεσολάβηση της πολεοδομικής υπηρεσίας.
Ø Το πρόβλημα που προκύπτει από την εφαρμογή του άρθρου 73 παρ.14 του Ν.3028/02 & της σχετικής γνωμοδότησης, είναι ότι οι υπηρεσίες του ΥΠΠΟ δεν εγκρίνουν τη μελέτη εκ των υστέρων, όταν ένα έργο, έχει υλοποιηθεί εν μέρει, έστω και αν κατασκευάζεται με νόμιμη οικοδομική άδεια (αφού δεν ήταν γνωστή από πριν η ύπαρξη αρχαίων), και
Ø έτσι καθίσταται ανεφάρμοστη η δυνατότητα του άρθρου 22 παρ.3 του ΓΟΚ, για νομιμοποίηση. Γι΄ αυτό θα πρέπει να ζητείται πάντα από πριν η έγκριση του ΥΠΠΟ (κυρίως για εκσκαφές & αν το ανεγειρόμενο κτίριο είναι όμορο με διατηρητέο κηρυγμένο από το ΥΠΠΟ)
12.4. ΑΡΜΟΔΙΟΤΗΤΕΣ ΥΠΠΟ: Στα μνημεία προ του 1830, στα προ των εκάστοτε τελευταίων 100 ετών κτήρια, ή μεταγενέστερα που χρήζουν προστασίας, και στις περιοχές που έχει αρμοδιότητα το Υπουργείο Πολιτισμού, σύμφωνα με το Ν. 3028 /02 ΦΕΚ 153Α περί προστασίας των αρχαιοτήτων, απαιτείται έγκριση από τις Δ/νσεις του ΥΠΠΟ:
α. Κλασσικών Αρχαιοτήτων
β. Βυζαντινών Μνημείων
γ. Νεωτέρων Μνημείων
Οι εγκρίσεις του ΥΠΠΟ αφορούν :
· στη μορφή των κτιρίων, κηρυγμένων διατηρητέων ή όχι, όταν είναι όμορα με διατηρητέα ή αρχαιολογικούς χώρους, ή όταν βρίσκονται σε προστατευόμενες περιοχές και οικισμούς
· στις επιτρεπόμενες επεμβάσεις στα επισκευαζόμενα διατηρητέα,
· στην έγκριση για την διενέργεια εκσκαφών, σε οικόπεδο ή γήπεδο.
Σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να επιβληθεί η διενέργεια δοκιμαστικών τομών στο έδαφος, ή και ανασκαφική εργασία.
Ø Η έγκριση του ΥΠΠΟ δεν αντικαθιστά την έγκριση της ΕΠΑΕ, και αντιστρόφως.
α. Αναλυτική περιγραφή της αμοιβής κάθε εργασίας σύμφωνα με την
α. Αναλυτική αμοιβή κάθε εργασίας σύμφωνα με την
